수익형 리모델링 인기
리모델링할 때는 구조안전성,공법상 허용 용도,주차장 설치 기준 등의 요건을 충족해야 한다. 또 예상 수익률을 맞추려면 역세권이나 대학가 등 임대 수요가 뒷받침되는 입지를 골라야 한다.
◆방 수 줄이고도 수입 올린 고시원
서울 구로동에서 고시원을 운영하는 조모씨(51)는 리모델링을 통해 41개였던 방을 26개로 줄이고도 더 많은 수익을 올리고 있다. 방 개수는 줄이는 대신 면적을 기존 5.5㎡에서 9.9㎡로 넓혀 리모델링한 게 성공 포인트다. 방이 커지면서 주요 수요층이 대학생에서 직장인으로 확대됐다. 대학교 방학 때마다 공실이 생기던 문제도 보완할 수 있었다.
리모델링 비용으로 1억9000만원을 투입했다. 오피스텔처럼 몸만 들어와도 생활에 불편함이 없도록 방 내부를 고치는 데 초점을 뒀다. 기존 공용 화장실을 없애고 방별로 화장실을 겸한 샤워실을 넣었다. 침대 책상 옷장 TV 냉장고 천정에어컨 등을 갖췄다.
리모델링 이후 월 이용료는 45만원을 그대로 받았지만 월수익은 290만원에서 770만원으로 2배 이상 뛰었다. 내부 시설이 좋아졌다는 입소문으로 찾아온 직장인들이 속속 계약하면서 공실률이 30%에서 10%로 낮아진 것이 1차 이유다.
여기에 24시간 CCTV 녹화가 가능한 무인 경비시스템을 설치하면서 월 120만~150만원이던 총무 인건비도 절약됐다. 공용 화장실에서 물이나 전기 샴푸 등이 낭비되는 일이 사라진 것도 이익으로 돌아왔다.
◆게스트하우스로 바뀐 단독주택
1층 공용거실에는 TV 에어컨 냉장고 정수기 데스크톱PC 등을 갖췄다. 방이 하나뿐인 3층은 도배를 새로 해 깔끔하게 만들었다. 가전제품 구입비용 등을 합쳐 리모델링 비용으로 1억원이 들었다. 외국인 의사소통을 도와주는 교환 학생에게 숙식을 제공하는 조건으로 통역 · 안내 인력을 대체하고 있다.
하루 숙박료는 1층이 2만원,3층은 5만~6만원이다. 올해 예상수익은 3000만원 선이다. 리모델링을 하지 않았다면 전세보증금 총 1억6000만원을 정기예금에 넣어 연간 최대 960만원(금리 6% 가정)의 수익을 올리는 데 만족해야 했을 것이다. 정씨는 "명동 일대에 외국인 관광객을 수용할 숙박시설이 턱없이 부족하다는 통계를 접하고 투자를 결심했다"며 "외국인을 상대하는 데 두려움이 없다면 숙박 수요는 풍부하다"고 전했다.
◆사우나 휴게시설을 원룸으로
경기 부천시 중동역 근처에 7층짜리 사우나 건물을 소유하고 있는 이모씨는 공실이나 다름없던 1개층을 원룸으로 리모델링했다. 근처 대학에 다니는 학생 임대 수요가 많다는 점에 착안했다.
바닥면적 330㎡인 건물의 2층 사우나 휴게시설을 방 24개로 고쳤다. 면적 10㎡인 방 20개와 32㎡형 방 4개를 들이고 내부시설을 꾸미는 리모델링 비용으로 2억원을 들였다.
월세로 방 하나당 평균 40만원을 받고 있다. 공실률 10%를 가정하고 비용 350만원을 제외하면 순수익은 월 500만원 선이다. 투자금액 대비 연 수익률은 30%이며 투자금액을 회수하는 데 3년3개월여가 걸릴 것으로 예상하고 있다.
◆리모델링 체크 포인트
임대수익을 겨냥한 리모델링에 앞서 입지와 수요층을 따져보는 것은 기본이다. 그에 못지않게 리모델링 공사와 관련된 각종 규정을 꼼꼼히 챙겨야 낭패를 줄일 수 있다는 게 전문가들의 조언이다.
예컨대 고시원을 개보수할 경우 '다중 이용업소의 안전관리에 관한 특별법'이 적용돼 반드시 스프링클러를 설치하는 등 소방시설에 신경을 써야 한다. 바닥면적 500㎡ 미만인 고시원 원룸텔 등은 주거시설이 아닌 제2종 근린생활시설에 해당하기 때문에 방에 욕실 설치는 가능하지만 취사시설은 둘 수 없다.
조일헌 드림레지던스 대표는 “관련 규정을 무시하고 리모델링을 했다가 비상사태가 발생하면 그동안의 임대수익마저 물거품이 될 수도 있다”며 규정준수를 강조했다.
게스트하우스로 리모델링할 경우 용도상 숙박시설이기 때문에 해당지역의 용도제한 여부를 먼저 확인하는 것이 필수적이다.
서울 중구청 위생과 관계자는 “공중위생법 및 관광진흥법상 게스트하우스란 용어는 없다”며 “외국인 관광객이 몰리는 명동,북촌한옥마을,홍대일대에 게스트하우스로 리모델링하는 사례가 늘어나고 있지만 숙박시설로 가능한지는 해당 지자체에 반드시 확인해야 한다”고 말했다.
인테리어만 바꾸는 게 아니라 증축이 수반된다면 구조 안전진단을 받아야 한다.이동훈 무한건축 소장은 “증축이 아니라도 건물용도가 바뀌면 반드시 정화조 용량 및 주차장 기준에 맞춰 리모델링을 해야 한다”고 강조했다.
김민주 한경닷컴 기자 minju16@hankyung.com
