나근린 씨는 매월 월세 수입이 나오는 오피스텔을 분양받거나 매입해 부동산임대업을 하려 한다. 오피스텔을 사무실로 임대하는지, 주거용으로 임대하는지에 따라 세금 문제가 달라진다는 얘기를 듣고 내용이 궁금하다.

○사무실로 임대하는 경우 부가세 환급

오피스텔을 분양받아 사무실로 임대하는 경우에는 분양계약서를 작성한 뒤 오피스텔 소재지 관할 세무서에 일반과세자로 부동산임대업 사업자등록을 하면 계약금 지급시점부터 잔금 납입시점까지 지급한 (매입)부가가치세를 환급받을 수 있다. 하지만 부가가치세 간이과세자로 부동산임대업 사업자등록을 하면 부가가치세에 대한 환급을 받을 수 없다.

오피스텔은 통상 토지 및 건물로 이뤄져 있다. 토지분은 부가가치세를 내지 않아도 되지만, 건물분은 분양받는 사람이 부가가치세를 부담해야 한다. 건물분 부가가치세를 지급한 관련 서류, 즉 분양계약서 및 계좌이체확인서,세금계산서 사본 등을 첨부해 관할세무서에 부가가치세 예정 또는 확정신고를 해야 한다. 동시에 부가가치세 환급신청을 하는 경우 신고기한 경과일로부터 15일 이내에 부가세를 환급받는다.

국세청에서는 오피스텔 등에 대해 부동산임대업 사업자등록 여부를 국세통합시스템(TIS)을 통해 검증하기 때문에 오피스텔을 사무실 등으로 임대하는 경우에는 사업자등록을 하는 것이 좋다. 오피스텔을 사무실로 임대하다 매각하는 경우 일반건물을 매각한 것으로 보기 때문에 양도소득세를 물어야 하며, 매각에 따른 부가가치세도 부담해야 한다. 다만 포괄양수도 계약을 체결해 오피스텔을 양도하는 경우에는 매각에 따른 부가가치세는 물지 않아도 된다.

○주거용으로 임대 땐 주택에 해당

오피스텔은 주거용으로도 사용할 수 있다. 이 경우 세법에서는 실질과세원칙에 입각해 판단한다. 사무실용도로 임대할 예정이라고 신고해 (매입)부가가치세를 환급받고, 실제로는 주거용도로 임대하면 과세사업용 자산이 면세사업용으로 전환된 것으로 판단, 환급받은 부가가치세 및 그 가산세를 추징토록 돼 있다.

1주택을 보유하고 있는 상태에서 추가로 오피스텔을 분양 또는 매입받아 주거용으로 사용하면 주택으로 간주돼 1가구 1주택 비과세혜택을 받지 못할 수도 있다.

따라서 보유하던 주택을 파는 경우에는 오피스텔이 사무실인지 주택인지를 미리 검토해 1가구 2주택에 해당되지 않도록 해야 한다. 기존 주택이 없고 오피스텔만 보유하고 있고, 그 오피스텔이 실제로 주거용으로 사용되고 있다면 1가구 1주택 양도에 따른 비과세혜택을 볼 수 있다. 주거용으로 사용되는지 여부는 주민등록 이전 여부, 사업자등록여부, 임대차계약서 등 관련 서류를 바탕으로 실제 현황을 확인해 판단한다.

오피스텔을 직접 건축해 매각하거나 대량의 오피스텔을 계속적·반복적으로 매각하는 경우에는 사업적으로 토지 및 건물 등을 사고파는 부동산매매업으로 보아 부가가치세가 과세된다. 해당 오피스텔을 양도하는 경우에는 양도소득세가 아닌 사업소득세로서 종합소득세 신고납부 대상이다. 다만 일시적·비반복적으로 오피스텔을 매각하는 경우에는 양도소득세가 과세되며, 종합소득세는 과세되지 않는다.

이처럼 오피스텔은 사무실용 또는 주거용으로 사용될 수 있는 양면성을 가지고 있기 때문에 오피스텔을 분양받는 경우 건물분에 대한 부가가치세를 환급받을 것인지를 미리 검토해 향후 부가가치세 추징 등의 불이익을 당하지 않도록 해야 한다.

이용연 이현회계법인 세무사