최근 저금리 탓에 생활이 어렵다고 판단한 최희망 씨는 유동인구가 많은 역세권 근처의 도시형생활주택 또는 다가구주택을 매입해 안정적인 임대료를 받고 싶어한다. 도시형생활주택을 취득하거나 주택으로 임대 또는 보유 중이라면 이를 양도할 때 어떤 세제 혜택을 받을 수 있는지 궁금하다.

◆주택 1채도 임대주택사업자 등록 가능

임대 목적으로 주택을 취득하거나 보유하는 경우 내년부터는 국세인 소득세 및 종합부동산세 양도소득세, 지방세인 취득세 및 재산세 등에서 세제혜택을 많이 받을 수 있게 될 전망이다. 주택 임대와 관련해 지난 9월에 발표된 세제개편(안) 내용에는 임대주택의 공급 활성화 및 유도를 위해 임대주택의 취득이나 보유 양도 시에 다양한 세제지원을 받을 수 있도록 하고 있기 때문이다.

올해까지는 서울 및 경기지역을 포함한 수도권에서 주택임대사업을 하기 위해선 3채 이상의 주택을, 지방은 1채 이상의 주택을 매입해야 한다. 또 주택의 연면적은 149㎡ 이하여야 하며, 취득하는 주택가액은 수도권 6억원 이하, 지방은 3억원 이하여야 한다.

하지만 내년부터는 매입 주택 수가 수도권인 경우 1채로 완화된다. 주택임대 시 1채만 있어도 주택임대사업자등록이 가능토록 개정될 예정이다. 전용면적 60㎡ 이하 주택 및 도시형생활주택을 취득할 경우 취득세가 100% 면제되며, 전용면적 60~85㎡ 이하는 취득세를 감면받을 수 있다. 주택 전용면적 40㎡ 이하인 경우 지방세인 재산세가 100% 면제되며, 전용면적 60～85㎡ 이하는 재산세를 25% 감면받을 수 있게 된다.

현재 임대주택으로 등록하고 취득 시 기준시가 6억원 이하이며, 전용면적 149㎡ 이하이면서 5년 이상 임대하다가 양도하는 경우 3년 이상 보유시 장기보유특별공제(10～30%)를 받을 수 있다. 2주택 이상 보유자인 경우 양도소득세 중과세(2주택의 경우 50%, 3주택 이상의 경우 60%)를 배제하고 있으며 이는 내년에도 계속 적용될 것이다.

더불어 주택임대 사업자뿐 아니라 임대용이 아닌 일반주택을 2채 이상 3년 이상 보유하고 있다가 양도하는 경우에도 보유기간에 따라 장기보유특별공제(10~30%)를 받을 수 있게 돼 양도소득세 부담이 완화될 전망이다.

◆거주용 자가주택도 양도 시 비과세될 수 있어

올해까지는 임대주택과 거주용 자가주택 1채를 보유하다가 거주용 자가주택인 1주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 양도에 따른 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없다. 하지만 내년부터는 임대주택 외에 거주용 1주택을 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주하다가 양도하는 경우 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있게 된다. 다만 거주용 자가주택의 실지 양도가액이 9억원을 초과하는 부분에 대해서는 현행과 마찬가지로 과세표준구간에 따라 6～35%의 누진세율로 양도소득세를 내야 한다.

이처럼 내년부터는 주택을 임대하는 경우 국세 및 지방세 측면에서 세제 혜택이 늘어난다. 따라서 부동산임대
[알쏭달쏭 세금] 내년부터 주택 1채만 있어도 임대사업 등록
업을 하려고 한다면 전용면적 85㎡ 이하의 주택 구입을 적극 검토해 다양한 세제혜택을 받을 수 있도록 해야 한다.

다만 세제혜택을 받은 임대주택을 양도하는 경우 감면받은 세금을 추징당할 수 있기 때문에 양도 시엔 반드시 전문가와 상의해 불이익을 받지 않도록 해야 한다. 2012년부터 적용되는 세제개편(안)은 올해 말 국회에 결정될 예정이므로 국회 본회의 통과 여부를 확인한 후 실행하는 게 좋다.

이용연 이현회계법인 세무사