정부가 12·7 부동산 대책을 내놨지만 DTI 규제 지속, 물가 상승으로 인한 가처분소득 감소으로 내년도 서울 및 수도권 아파트 가격의 하락세가 지속될 것이라는 전망이 나왔다.

송흥익 대우증권 애널리스트는 8일 "입주물량 감소에 따른 수급 불일치 현상으로 전세가격이 상승하고 전세가격 상승이 매매가격 상승으로 연결될 수 있다는 낙관적인 기대는 2년 전부터 존재했으나 실제 서울·수도권 부동산 가격은 계속 하락하고 있다"며 이같이 밝혔다.

송 애널리스트는 정부가 가계부채 증가를 우려해 서울·수도권 DTI 규제를 지속하고 있는데 DTI 규제가 지속되면 아파트 가격 상승은 어렵다고 판단했다.

이는 서울시 주택 보급률은 2000년 77.4%에서 2010년 96.7%로 19.3%p나 상승했지만 자가점유율은 2000년 40.8%에서 2010년 41.1%로 0.3%p 밖에 상승하지 않았는데 이는 기존 주택 보유자들이 부동산 가격 상승을 기대해 대출을 받아서 주택을 추가로 매수했다는 것을 의미하기 때문이다. 결국 DTI 규제가 지속되면 부채 증가를 이용해 주택을 매수하는 것이 제한될 수 밖에 없다.

그는 "DTI 규제는 아파트 가격을 부채 증가가 아닌 소득 증가에 한정시킨 정책이기 때문에 가계 소득이 증가해야만 아파트 가격 상승을 기대할 수 있다"며 "결과적으로 서울·수도권 부동산 가격은 DTI 규제 지속, 소득 대비 높은 부동산 가격, 제한된 세제혜택으로 지방 광역시 아파트 가격처럼 수급 논리만으로 상승하기는 어렵다"고 진단했다.

가계부채 증가에 의한 아파트 가격 상승이 어려우면 가계 소득이라도 증가해야 한다. 하지만 가계 소득 증가율은 지난 10년간 GDP 증가율을 하회하고 있을 뿐만 아니라 2012년 GDP 증가율도 4% 내외로 하향 조정되고 있다. 송 애널리스트는 무엇보다도 물가 상승과 전·월세 가격 급등으로 저축률은 하락하고 있고, 가계 가처분 소득은 감소해서 소득 증가에 의한 가격 상승도 어렵다고 분석했다.

원화기준 명목 GDP는 2000년 603조원에서 2010년 1173조원으로 94.5%(연평균 6.9%) 증가했지만 근로자 가구 가처분 소득은 2000년 364조원에서 2010년 641조원으로 76.1%(연평균 5.8%) 증가해서 GDP 증가율을 하회하고 있다. 국민처분가능소득에서 가계가 차지하는 비중은 2000년 70.3%(법인 4.2%, 일반정부 25.5%)에서 2010년에는 63.2%(법인 13.8%, 일반정부 23.0%)로 7.1%p 하락했다.

실제 2000년 근로자 가구 가처분 소득은 364조원, 아파트 시가총액은 700조원(평균 평형을 32평으로 가정)으로 아파트 시가총액은 근로자 가구 가처분 소득의 1.9배 수준이었으나, 2010년에는 근로자 가구 가처분 소득은 641조원, 아파트 시가총액이 2580조원으로 아파트 시가총액은 근로자 가구 가처분 소득의 4.0배까지 상승했다. 가계 저축률은 1993년 23.1%→2000년 9.3%→2011년 3.5%로 하락하고 있기 때문에 소득 증가에 의한 주택 구매 여력이 축소되고 있다.

송 애널리스트는 "현재 한국 주택 시가총액은 3500조원 내외로 GDP 대비 3.0배(미국의 경우 2.1배) 수준으로 높기 때문에 과거 아파트 가격이 상승할 때 보다도 훨씬 더 많은 유동성이 들어와야 아파트 가격 상승이 가능하다는 점에 주목해야 한다"고 덧붙였다.


한경닷컴 정형석 기자 chs8790@hankyung.com