[Real Estate] 안전성에 투자 초점…수요 탄탄한 역세권 소형 아파트 노려라
‘불확실한 2012년 부동산시장, 어떤 상품에 투자해야 할까.’

새해 부동산시장은 글로벌 금융위기 지속과 투자 심리 위축 등으로 집값이 약보합세를 보일 것으로 전문가들은 예상한다. 부동산 투자 때 ‘안전성’에 초점을 맞춰야 한다는 게 전문가들의 조언이다.

국내 부동산시장은 투자자 중심에서 실수요자 중심으로 빠르게 재편되고 있다. 이런 점을 감안할 때 내년에도 중대형 주택보다는 실거주 목적의 중소형 주택이 주목받을 가능성이 높다. 역세권 소형 아파트와 오피스텔 등 수익형 부동산이 유망 상품으로 꼽히고, 서울 강남권 등 수요 기반이 탄탄한 곳의 상가에 투자자들이 눈독을 들일 것으로 예상된다.

○역세권 소형 아파트를 노려라

전문가들은 실수요 기반이 탄탄해 가격 하락 위험성이 낮은 역세권 소형 아파트를 내년 투자 유망 상품으로 추천했다. 소형 아파트를 월세로 임대할 경우 일반적으로 오피스텔·원룸에 비해 수익률은 낮지만 나중에 시세 차익을 얻을 수 있다는 장점이 있다.

부동산 정보업체인 부동산114가 최근 수도권 거주자 541명을 대상으로 설문조사를 한 결과 내년에 부동산 투자 계획이 있는 240명 중 30.7%는 아파트를 1순위로 꼽았다. 김규정 부동산114 리서치본부장은 “한동안 아파트 공급이 부족했던 지역을 중심으로 새로 개통한 역세권 단지를 찾으면 좋을 것”이라며 “시세보다 싸게 나온 소형 아파트를 매수해볼 만하다”고 조언했다.

양지영 리얼투데이 리서치팀장은 “실수요를 기반으로 하는 역세권 소형 아파트는 금액 부담도 덜하고 공급 물량도 부족해 내년에도 투자 유망 상품”이라며 “1인 가구는 물론 신혼부부, 노년 부부 등까지 아우를 수 있어 수요가 탄탄한 게 가장 큰 장점”이라고 설명했다.

전문가들은 내년 수도권 아파트 시세는 보합세를 띨 것으로 전망한다. 김재언 삼성증권 부동산 전문위원은 “재건축 빼곤 전반적으로 주택 가격에 큰 변화가 없을 것”이라며 “큰 변동성이 없는 시장에서는 저가 전략으로 가는 게 중요하다”고 말했다.

김 위원은 경매시장에 대한 관심도 주문했다. 투자자들이 적어 경쟁률이 낮고 낙찰가율도 하락해 좋은 투자 대상으로 꼽히고 있어서다. 그는 “경매는 권리 분석 등 전문지식이 필요하므로 가급적 전문가의 조언을 통해 매입하는 것이 바람직하다”며 “투자 심리가 위축돼 있는 만큼 장기적 관점에서 접근해야 한다”고 덧붙였다.
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○오피스텔 인기 여전…투자는 주의해야

올해 큰 인기를 끈 도시형 생활주택, 오피스텔, 원룸 등 수익형 부동산에 대한 관심도 지속적으로 이어질 것으로 보인다. 부동산114에 따르면 올해 전국 오피스텔 매매가 상승률은 3.01%로, 지난해에 비해 0.93%포인트 더 뛰었다.

하지만 내년에는 오피스텔 등 수익형 부동산에 좀 더 신중하게 접근할 필요가 있다고 전문가들은 조언한다. 투자자들의 관심이 몰리면서 가격이 크게 올라버린 탓에 수익률이 떨어졌기 때문이다.

수익률을 보전하기 위해선 임대료가 큰 폭으로 올라야 하지만 공급이 많아지며 이마저도 여의치 않은 상황이란 분석도 나온다. 오피스텔과 도시형 생활주택은 대학생과 젊은 직장인 등으로 수요가 한정돼 있는 것도 단점이다.

그러나 1~2인 가구 등의 인구 변화를 고려할 때 좋은 입지를 고른다면 여전히 투자 가치가 높다는 게 전문가들의 설명이다. 이남수 신한은행 부동산팀장은 “정부의 전·월세 대책 등에 따라 내년부터 오피스텔 임대 사업도 세제 혜택을 받을 예정이어서 수익을 기대하는 투자자들의 여윳돈이 몰리고 있다”며 “다른 부동산 상품에 비해 투자 금액이 낮은 소형 오피스텔 등은 여전히 입지에 따라 인기를 누릴 것”이라고 내다봤다.

○상가 등은 옥석 가려야

상가 등 상업용 부동산은 옥석 가리기가 필요하다는 게 전문가들의 조언이다. 최근 경기 침체가 가시화되고 있어서다. 가격이 떨어지지 않더라도 세금과 각종 비용을 뺀 실질 임대수익률이 충분치 않아 보수적인 접근을 할 필요가 있다고 말한다. 공실이 생길 경우 수익률에 영향을 미치므로 공실을 줄일 수 있는 임대차관리와 시설관리도 고려해야 한다.

상가정보연구소에 따르면 내년 상가시장은 지역별 또는 상품별로 명암이 뚜렷할 것으로 전망된다. 상가정보연구소는 투자금 규모가 적고 빠른 투자금 회수를 고려한다면 연내 입주하는 아파트 단지 내 상가에 관심을 두라고 권고했다. 박대원 상가정보연구소장은 “단지 내 상가는 생활필수업종 위주로 구성돼 공실 위험성이 낮고 수요가 줄어들 염려도 적다”며 “하지만 입찰 방식의 상가는 수익성을 위협할 정도의 고가 낙찰은 피해야 할 것”이라고 조언했다.

상가정보연구소는 또 경쟁력이 높은 브랜드 매장 입점이 확정되고 준공이 임박한 장기 임대차 계약 상가 등이 투자할 만한 가치가 있다고 추천했다. 이때 역세권 여부나 업무시설, 관공서 등 주변 입지도 따져볼 필요가 있다.

상가 투자 시 대출을 받아야 할 경우 차입에 지나치게 의존하지 말고 매입 자금 중 30% 이내로 조절하는 게 안정적이다. 불황기 공실이나 임대료의 하향 조정 등 뜻하지 않은 상황에 직면하면 차입금 이자가 큰 부담이 되는 탓이다.

박 소장은 “상가 투자는 무엇보다 안정성을 확보하는 전략이 요구된다”며 “내년에는 투자자들의 심리적 기복도 클 것으로 예상되는 만큼 창업시장의 흐름을 기초로 상권과 입지, 상품 선별에 신중해야 한다”고 강조했다.

○투자 유망지는 역시 ‘강남’

상가 오피스 등의 투자 유망지는 서울, 그중에서 강남이 가장 주목받고 있다. 부동산 컨설팅·관리 업체인 교보리얼코가 최근 기관투자가 30명을 대상으로 설문조사한 결과 유망 투자지로 서울을 꼽은 응답은 77%에 달했다. 이어 6대 광역시 13%, 경기도 7% 등의 순이었다. 앞으로 3년 내 서울에서 유망 투자권역으로는 응답자의 43%가 강남권을 지목했다. 오피스 공급이 많은 도심권은 33% 정도였다.

고준석 신한은행 갤러리아팰리스지점장은 “투자자들이 상가 등의 투자 유망 지역으로 강남을 꼽는 것은 유동 인구가 많아 임대수익률과 시세 차익 등을 동시에 볼 수 있기 때문”이라고 설명했다.

안정락 기자 jran@hankyung.com