[Real Estate] 오피스텔 '청담역 푸르지오 시티' · '잠실 아이파크' 입지 좋아

2012 부동산 기상도 - 연말·연초 분양예정인 오피스텔·도시형생활주택

오피스텔 DTI규제 없고 임대사업시 세제혜택도
도시형생활주택은 발코니 있어 실 면적 커
역삼동 'EG The 1', 부천 심곡푸르지오 등

1~2인 가구가 꾸준히 증가하고 베이비붐 세대의 은퇴가 다가오면서 부동산시장에도 변화가 나타나고 있다. 자연스럽게 주거 트렌드도 대형에서 소형으로 옮겨가고, 투자 수요도 아파트에서 수익형 부동산으로 이동하는 모습이다. 부동산시장이 앞을 내다볼 수 없을 정도로 불확실해지면서 투자 비용이 상대적으로 낮은 오피스텔과 도시형 생활주택이 인기를 끄는 것으로 분석된다. 오피스텔과 도시형 생활주택은 언뜻 보기에는 비슷하지만 다른 점이 많기 때문에 꼼꼼히 따져보고 투자해야 낭패가 없다는 것이 전문가들의 조언이다.

○오피스텔도 임대사업용 주택

오피스텔은 건축법을 적용받아 주택이 아닌 업무시설로 본다. 이 때문에 주택에 적용되는 총부채상환비율(DTI) 규제를 받지 않아 자금조달이 비교적 쉽다는 게 큰 장점이다. 청약 시에는 청약통장이 필요없고, 분양을 받아도 무주택 청약자격을 유지할 수 있다. 전매 제한 등 주택에 적용되는 규제도 받지 않는다.

그동안은 주택이 아니기 때문에 주택 임대사업에 따른 세제 혜택을 받을 수 없었다. 하지만 ‘8·18 전·월세시장 안정화 방안’으로 오피스텔도 주택임대사업용 주택에 포함되면서 종합부동산세 합산 배제, 양도세 중과 배제, 취득세 감면 등 각종 세제 혜택을 볼 수 있게 됐고, 관련법안이 지난 23일 국회 해당 상임위원회의 법안심사소위를 통과했다. 내년 상반기부터 건설 임대사업자는 오피스텔 2실을, 매입 임대사업자는 1실을 5년 이상 임대하면 일반 주택 임대사업자 수준의 세제혜택을 받을 수 있게 된다.

하지만 임대사업용으로 등록한 오피스텔을 의무 임대기간 내에 주거용이 아닌 업무용으로 사용할 경우 임대사업자 등록이 말소돼 세제혜택을 받을 수 없게 된다는 점은 유의해야 한다. 또 오피스텔 임대사업자는 6개월마다 임차인 현황을 신고해야 한다. 이를 위반할 경우 임대사업자 등록 말소와 함께 1000만원 이하의 과태료를 부과할 수 있도록 했다.

대우건설은 내년 초 서울 삼성동에 짓는 ‘청담역 푸르지오 시티’ 183실을 분양할 예정이다. 청담근린공원, 청담도로공원(한강공원)을 도보로 이용할 수 있어 여가생활을 즐기기에도 좋다. 지하 6층~지상 20층 1개 동 규모이며 전용면적 25~29㎡의 소형 평형으로 구성된다. 청담역 2번 출구 바로 앞에 위치해 초역세권 혜택을 누릴 수 있다.

현대산업개발은 서울 잠실동에 들어설 ‘잠실 아이파크’ 오피스텔의 모델하우스를 내년 1월 초에 열 예정이다. 지하 1층~지상 10층 2개 동에 전용면적 24㎡ 223실로 이뤄졌다. 지하철 2호선 신천역을 걸어서 이용할 수 있다. 현대산업개발이 개발한 ‘컨버터블 하우징’방식으로 지어져 간단한 조작만으로도 오피스텔 내부를 입주민이 원하는 모양으로 변형해 다양한 공간을 연출할 수 있는 것이 특징이다.

○발코니 제공…실사용 면적 커

도시형 생활주택은 서민과 1~2인 가구 주거안정을 위해 2009년 첫 도입된 주거형태다. 도시형 생활주택은 3개 종류로 단지형 다세대와 원룸형, 기숙사형으로 나뉜다. 단지 규모는 전용면적 85㎡ 이하 국민주택 규모 150가구 미만이다.

전용면적 20㎡ 이하 아파트(도시형 생활주택) 소유자는 주택 청약 시 무주택자로 간주되며 임대사업자로 등록할 경우 취득세가 면제된다. 그리고 오피스텔은 발코니가 없지만 도시형 생활주택은 발코니가 제공돼 실사용 면적이 크다는 장점이 있다. 하지만 도시형 생활주택은 2009년 처음 도입된 이후 분양가가 점점 오르면서 고분양가 논란이 일고 있다. 이에 따라 수익률이 떨어지고 임대 수요를 찾기가 점점 어려워지고 있다는 지적도 있다.

EG건설은 서울 역삼동에 ‘EG The 1’ 도시형 생활주택 150가구를 내년 1월에 분양한다. 전용면적 20~35㎡로 150가구로 구성된다. 원룸형과 투룸형으로 구성되며, 지하철 2호선 강남역과 역삼역 중간에 자리잡고 있다. 업무밀집지역이어서 임대 수요가 비교적 많다는 장점이 있다.

대우건설은 부천시 심곡동에 ‘심곡푸르지오’ 도시형 생활주택 158가구를 내년 상반기에 분양할 계획이며 한국토지신탁은 인천 주안동에 ‘주안동 도시형 생활주택’ 281가구를 내년 2월쯤 분양할 예정이다.

○수익률 계산 꼼꼼히 해야

오피스텔 수익률 계산법은 (월 임대료×12)/(매매가-임대보증금)×100으로 하면 된다. 대출을 받았다면 (월 임대료×12)-은행이자/(매매가-임대보증금-융자금)×100으로 계산하면 된다.

예를 들어 보자. 오피스텔을 1억3000만원에 매입했고 보증금 2000만원에 월세 130만원을 받는다고 가정할 때 월세 130만원을 12개월로 곱하면 1560만원이 나온다. 여기서 매매가 1억3000만원에 보증금 2000만원을 뺀 1억1000만원에서 1560만원을 나눈 금액에 100을 곱하면 14.2%의 수익률이 나오게 된다.

대출을 끼고 투자하는 경우는 조금 더 복잡하다. 똑같은 경우에 연 5.5%의 이자에 5000만원을 은행 대출을 받았다고 가정하면 실투자금액은 대출 금액 5000만원과 보증금 2000만원을 제외한 6000만원이 된다. 여기에 5000만원에 대한 은행 이자 연 275만원을 6000만원으로 나눈 뒤 100을 곱하면 9.4%의 임대수익률이 나온다.

이 수익률은 중개수수료를 비롯해 소득세 등 세금을 제외한 금액으로 부대비용을 포함하면 수익률은 다소 떨어진다. 서울의 평균 오피스텔 수익률은 연 5.63%다.

박한신 기자 hanshin@hankyung.com