증권사 '無보증 PF' 참여 잇따라…미분양 리스크 떠안는 대신 수수료 수입

건설사는 우발채무 부담 덜어
P건설 PF는 '무늬만 무보증'

증권사들이 프로젝트 파이낸싱(PF) 시공을 맡은 건설사들의 지급보증 없이 자금을 지원하는 새로운 기법을 선보이고 있다. 우발채무 발생을 꺼리는 건설사들의 부담을 덜어주기 위해서다. 그러나 일부에서는 장부상으로만 부채로 인식되지 않을 뿐 결국 건설사가 모든 리스크를 부담하는 구조를 새로운 기법인 양 내세워 눈총을 받고 있다.

◆‘미분양담보확약 구조’ 활용

시공사인 건설사의 지급보증 없이 PF에 자금을 지원하는 기법은 작년 하반기부터 선보였다. 금융회사가 건설사의 지급보증 책임을 떠안는 대신 수수료를 받는 구조다. 건설사는 PF 우발채무 부담을 줄일 수 있고, 금융회사는 수수료를 받는다는 장점이 있다.

메리츠종금증권 등 일부 증권사는 ‘미분양담보확약 구조’를 활용하고 있다. 건물이 준공된 후 미분양이 남아 은행 대출금을 상환하지 못할 경우 금융회사가 미분양 물건을 담보로 대출해 준다는 약정이다. 이렇게 되면 시공사인 건설사들은 지급보증 의무 없이 시공할 수 있다.

우리투자증권과 동부화재는 한발 더 나아가 미분양이 발생했을 경우 이를 편입한 부동산펀드를 만들어 대출을 상환하는 PF 구조를 선보였다.

대우증권은 금융회사가 분양 리스크를 책임지는 PF 구조를 제시했다. 분양률이 저조할 경우 대우증권이 기존 대출금의 이자와 추가 대출을 보장해 주는 구조다. 한 관계자는 “사업성이 확실하다고 판단되는 PF에 한해 미분양 책임을 증권사가 지는 방법으로 접근하고 있다”고 설명했다.

◆말만 다를 뿐 내용은 같은 ‘책임분양’

새로운 PF 기법 중 형식은 그럴듯하지만 내용은 종전 건설사 지급보증과 다를 게 없는 방법도 나타나고 있다. 포스코건설이 인천 송도국제업무단지 3공구 아파트 개발사업을 위해 18일 발행하는 1900억원어치의 자산유동화증권(ABS)이 대표적이다. ABS 만기는 42개월로 KB투자증권이 주관을 맡았다.

포스코건설은 지급보증 대신 ‘책임분양’으로 신용을 보강했다. 책임분양은 지급보증과 달리 PF 우발채무에 포함되지 않는다. 하지만 미분양이 발생할 경우 포스코건설이 모두 책임진다는 점에서 지급보증과 다르지 않다는 평가다. 포스코건설은 건물 준공 지연, 분양계약률 저조, 시행사 기한이익 상실 발생 등 문제가 발생하면 정해진 기한 내에 ABS 대출원리금과 이자만큼의 분양대금을 대출회사에 대신 지급키로 했기 때문이다.

여기에 41개월 이내에 공사를 무조건 완료하는 책임준공 의무와 기한이익 상실 사유가 발생했을 경우 사업시행권 등을 책임지는 사업시행권 승계의무, 대출원리금 상환 때까지 이자를 책임지는 이자유보 의무도 포스코건설이 지고 있다.

한 금융권 관계자는 “부채 항목에 포함되지 않는 책임분양이란 개념을 만들어 구조가 상당히 복잡해졌다”며 “하지만 신용평가사가 포스코건설의 신용도를 보고 ABS에 신용등급을 부여했기 때문에 종전 지급보증과 다르지 않다”고 말했다.

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com