"3억짜리 전세 사느니 대출받아 재건축 사라"

고수에게 듣는다 - 임성환 알리안츠생명 WM센터 부동산팀장
강남은 문화·사회적인 공간…주거공간 이상의 의미 가져
재건축 사서 3억 추가로 내도 연수익률 10% 이상 기대

“지금 2억원짜리 전셋집에 살고 있다면 2억원을 대출받아서라도 빨리 집을 사세요. 부동산은 선점할수록 이득입니다.”

부동산 시장 침체로 집값 하락이 대세가 됐다는 전망이 나오고 있다. 하지만 임성환 알리안츠생명 WM센터 부동산팀장의 생각은 다르다. 수십억~수백억원대 자산가들의 부동산 컨설팅을 10여년간 맡아온 임 팀장은 “자산가들 대부분은 여전히 부동산 투자에 긍정적”이라며 “1997년, 2002년, 2008년 등 시장 침체기에도 과감히 부동산을 사들여 큰 시세차익을 얻은 사례가 많다”고 말했다. 그는 “모든 부동산이 폭등하는 시대는 지났지만 일부 부동산은 그래도 오른다”며 “시장을 긍정적으로 바라봐야 그 열매를 얻을 수 있다”고 강조했다.

○“재건축 바닥 조짐, 매수 적기”

임 팀장은 몇 년째 투자 1순위 지역으로 강남을 꼽고 있다. 그는 “용산 등 신흥 투자지역이 떠오르고 있긴 하지만 강남권은 주거공간 이상의 문화·사회적인 공간”이라며 “이곳에 진입하려는 수요에 비해 공급이 항상 부족해 집값은 오를 수밖에 없다”고 말했다.

그는 여유자금이 부족한 샐러리맨도 강남에 투자할 수 있다고 강조했다. 임 팀장은 “개포시영아파트 33형이 현재 4억5000만원, 개포주공2단지 25형이 4억4000만원 수준”이라며 “많은 샐러리맨들이 3억원에 이르는 비싼 전셋집에 살고 있는데 차라리 대출을 더 받아 재건축 단지를 사라”고 조언했다. 임 팀장은 “당장은 새 집에 전세를 사는 것이 좋아보일 수 있지만 낡은 아파트에서 고생하면 5년 후 강남에 번듯한 내 집을 마련할 수 있다”고 말했다. 강남권 재건축 아파트 단지가 고점 대비 20% 이상 가격이 떨어져 샐러리맨들에게는 매수 기회라는 설명이다.

○“연 수익률 10% 이상 기대”

임 팀장은 ‘연 수익률 10%’라는 까다로운 투자 기준을 갖고 있다. 그는 “최근 도시형 생활주택, 오피스텔, 점포식 단독주택 등 수익형 부동산이 인기를 끌고 있지만 실제 연 수익률을 분석하면 4% 안팎으로 기대보다 낮은 경우가 많다”며 “연 수익률 10% 수준은 돼야지 5% 정도를 바란다면 신용등급이 높은 채권을 사는 것이 더 낫다”고 말했다.

그는 “지금 바닥권에 근접한 개포지구 내 재건축 아파트들은 수익률이 높아졌다”고 분석했다. 임 팀장은 “재건축한 반포동 래미안퍼스티지 전용 85가 15억~16억원 선, 도곡동 렉슬아파트가 13억원 선”이라며 “보수적으로 접근해 개포시영 43를 5억5000만원에 사들여서 3억원의 추가 부담금을 낸다고 해도 연 수익률은 10%대”라고 설명했다. 그는 “2016~2017년 완공 시기에는 아파트 미래가치가 더 높아질 수 있다”고 내다봤다.

차선책으로는 목동 지역을 꼽았다. 그는 “목동은 강한 학군이 뒷받침돼 있어 강남권과 더불어 안정적인 수요가 있는 곳”이라며 “10년이 지난다고 해도 자녀 교육에 대한 열기는 식지 않을 것”이라고 예상했다. 그는 “현재 목동12단지 전용 71㎡가 5억원 수준”이라며 “목동은 다른 지역에 비해 가구당 지분이 큰 편이어서 재건축 기한이 도래하면 가치가 더 높아질 것”이라고 말했다.

과거에는 교통편이 좋고 공원이 갖춰진 곳이 최상의 주거지로 꼽혔지만 지금은 서울지역 대부분이 이런 인프라가 잘 갖춰져 있기 때문에 교육·문화 등이 향후 집값을 결정하게 될 것이라는 설명이다.

○“올 상반기 저가 매수 유리”

임 팀장은 1998년 삼성생명에 입사해 2004년부터 프라이빗뱅커(PB)로 활동했다. 그는 “자산가들의 관심사는 첫째가 부동산, 둘째가 세무 문제”라며 “그들의 고민을 듣다 보니 부동산과 세무를 결합한 컨설팅을 주된 업무로 하고 있다”고 전했다. 최근 문을 연 알리안츠생명 WM센터의 부동산팀장을 맡게 된 배경이다.

임 팀장은 “현장에 답이 있다”고 강조했다. 그는 “아무리 부동산에 대한 이론과 경험이 풍부하더라도 현장에 가보지 않으면 부동산 투자는 실패할 수밖에 없다”며 “지금도 1주일에 한 번씩은 꼭 현장에 간다”고 말했다. 또 “부동산 투자로 고수익을 내고 싶다면 주말마다 자신이 원하는 지역 부동산을 직접 둘러보는 노력이 필요하다”고 덧붙였다.

올해 내집 마련을 준비하고 있는 사람들에겐 상반기에 매수하라고 조언했다. 임 팀장은 “추석 이후에는 집값이 반등할 것”이라며 “개포지구 정비계획안이 통과되면 다른 지역 집값도 따라서 올라갈 것”이라고 내다봤다.

심은지 기자 summit@hankyung.com

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