문턱 높아진 재개발ㆍ재건축…317곳 동의서 확보 비상

주민 절반 찬성해야 정비구역 지정

주민갈등·비리 줄어들 듯…정비계획 예산도 절감

서울시가 마련한 ‘공공 정비계획수립 개선 지침’은 재개발·재건축 진입요건을 강화해 주민 갈등과 사업부진에 따른 각종 부작용을 막는 데 초점이 맞춰져 있다. 주민 과반수가 찬성해야 사업 추진도 원활할 것이라는 판단이다.

◆“주민갈등 사전 차단”

재개발·재건축 사업은 정비구역으로 지정돼야 시작할 수 있다. 정비구역은 주민 25% 이상만 동의하면 지정 가능하다. 그러나 재개발·재건축 사업은 주민 이해관계가 복잡해 낮은 동의율은 사업추진 과정의 걸림돌이 됐다.

대형 건설사 재개발 사업담당자는 “사업을 주도하는 25%가 나머지 75% 주민을 끌고 가다 보니 충분한 의견 수렴을 거치지 않는 현장이 수두룩하다”며 “추진위원회나 조합설립 과정에서 백지위임장이 나돌 정도로 동의율에 하자가 많아 소송 빌미로 작용해 왔다”고 지적했다.

서울시의 개선 방안은 뉴타운과 더불어 재개발·재건축 사업의 ‘출구전략’을 염두에 둔 제도 개선이라는 점에서 주목된다. 주민동의율을 높이면 진입장벽이 높아져 정비구역 지정 남발을 차단할 수 있다.

◆정비예정구역 50% 이상 동의해야

서울시의 개선안에 따라 당장 올해부터 구청장이 정비계획을 수립해 정비구역으로 지정되는 사업장은 주민(토지 등 소유자) 과반수 이상의 동의가 필요하다. 해당 구청에서는 구청장 명의로 토지 등 소유자들에게 우편을 발송해 정비구역 지정 여부를 타진하고, 주민들은 이를 회신하는 절차로 주민동의율을 취합하게 된다.

주민 제안 방식을 통해 주민들이 직접 정비계획을 수립하고 정비구역 지정을 신청하는 사업장에서는 강화된 주민동의율을 적용하지 않아도 된다.

다만 구청장이 정비계획을 수립하고 정비구역을 지정하는 곳이 늘어나는 추세여서 새로 구역지정되는 재개발·재건축 구역은 대부분 주민동의율을 높여야 할 것으로 서울시는 내다봤다.

현재 서울 시내 정비예정구역은 총 317개 사업장으로, 주민동의율을 강화할 경우 실제 정비구역으로 지정될 수 있는 사업장은 크게 제한될 전망이다.

서울시에 따르면 정비구역 지정 건수는 2009년 44곳, 2010년 38곳, 지난해 20곳으로 줄어드는 추세다. 서울시 관계자는 “이미 부동산경기 침체로 정비구역 지정을 원하는 주민들이 크게 감소하고 있는 상황”이라며 “주민동의율이 강화될 경우 정비구역 지정은 위축될 가능성이 있다”고 말했다.

서울시는 사업 투명성을 높여 사업 절차를 앞당기기 위해 사전 타당성 조사도 병행하도록 했다. 정비사업에 대한 사업성과 개략적인 추가분담금 규모를 주민들에게 알려 주민들의 동의 때 활용토록 한다는 취지다.

재개발 전문컨설팅 업체 예스하우스의 전영진 대표는 “얼마를 부담해야 하는지 짐작도 못하는 상황에서 사업 추진에 찬성하는 ‘깜깜이 동의’가 크게 줄어들 것”이라고 내다봤다.

서울시는 과반수의 동의를 얻어 정비구역으로 지정, 구청에서 정비계획을 수립한 곳에 대해선 주민 의사를 적극 감안해 사업이 원활하게 진행되도록 지원할 방침이다.

◆정비계획 수립 예산 절감될 듯

서울시는 주민동의율을 강화하면 추후 정비구역 지정 이후 사업이 지연되는 사례가 줄어, 정비계획 수립에 불필요한 예산을 낭비하는 사례를 막을 수 있을 것으로 예상하고 있다. 정비계획 수립에 사업장당 평균 3억5000만원 안팎이 들어가는 것으로 서울시는 추산했다.

주택이 덜 낡은 단독주택 밀집지역을 보전하는 효과도 예상된다. 서울시 관계자는 “낡은 주택이 많았던 과거에는 주민동의율이 낮아도 재개발·재건축 추진에 대한 이견이 많지 않아 사업 추진과정에서 주민 갈등도 심하지 않았다”며 “하지만 최근엔 기반시설과 주택 노후도가 양호한 곳에서도 정비사업이 추진되고 있는 만큼 동의율 요건을 재정비할 필요가 있다”고 설명했다.

이정선/심은지/박한신 기자 sunee@hankyung.com