쉽고 안전해진 공매, 클릭으로 알짜 잡아볼까

세입자 유무·보증금 등 법원 경매처럼 정보 제공
온라인으로 참여 가능…물건은 다소 적어

캠코(한국자산관리공사)가 압류된 세금 체납자 재산을 공개적으로 파는 공매는 ‘깜깜이 투자’로 불렸다. 법원 경매와 달리 세입자 유무나 보증금 규모 등 물건 상태를 알려주지 않아서다. 우선변제권을 가진 세입자가 있으면 전세보증금까지 부담하는 사례도 있었다. 올 들어 공매제도가 법원 경매와 비슷한 수준으로 정비돼 사정이 달라졌다. 전문가들은 “주택시장 침체로 경매시장에 몰렸던 투자자들이 대안으로 눈여겨볼 만한 곳이 공매시장”이라고 조언했다.

◆제대로 정비된 제도

국세징수법 개정에 따라 11일부터 적용된 공매 제도는 법원 경매와 거의 비슷하다.

공매를 담당하는 캠코는 △부동산 상태 △임차인 유무 △임대차 보증금 및 월세액 등을 미리 조사해 입찰 전 공지한다. 지금까지는 입찰 참가자가 직접 조사했다. 바뀐 제도는 올해 신규공고 물건부터 적용된다. 이날 발표된 1차 공고물량에 신규물건이 일부 포함됐다고 캠코 관계자는 설명했다.

우선변제권을 갖춘 임차인 등이 매각대금을 나눠달라고 요구할 수 있는 시점을 ‘첫 입찰기일 이전’으로 규정했고 낙찰자 부담이 바뀌면 배분요구를 철회할 수 없게 했다. 권리관계를 미리 결정함으로써 낙찰자가 예상하지 못한 손해를 입는 것을 막기 위한 것이다. 지금까지 별도 규정이 없어 우선변제권을 가진 세입자 등이 배분요구를 철회하고 임대보증금을 요구하면 그대로 떠안아야 했다. 부담을 안지 않으려면 행정소송을 통해 낙찰을 철회해야 했다.

등기부에 해당 부동산이 공매 대상임도 알린다. 가압류권자도 낙찰 후 배분에 참여할 수 있게 했다. 그동안 가압류권자는 선·후 순위에 관계없이 공매물건 당초 소유자에게 따로 돈을 받아야 했다.

◆인터넷 응찰 가능

전문가들은 공매와 경매의 장단점을 파악하고 투자해야 낭패를 보지 않을 것이라고 조언했다.

공매의 최대 장점은 법원에 가지 않고도 응찰할 수 있다는 점이다. 온비드라는 입찰시스템을 통해 인터넷으로 입찰이 진행되는 까닭이다. 이서복 건국대 부동산대학원 교수는 “법원 경매에 참여하려면 적어도 반나절은 걸린다”며 “책상에 앉아 전국 물건의 입찰에 참여할 수 있다는 것이 매력”이라고 설명했다.

반면 물건 수는 법원 경매가 훨씬 풍부하다. 작년 법원 경매에 새로 나온 물건은 10만건에 이르지만 공매 물건은 1만6000여건에 그쳤다. 강은현 EH경매연구소 대표는 “경매와 달리 공매 부동산은 양과 질에 한계가 있다”고 지적했다.

세입자 등을 내보내는 집 비우기도 법원 경매가 유리하다. 법원 경매는 위장임차인이나 권리 없는 임차인, 가짜 유치권자 등에 대해선 인도명령을 통해 1~2개월 안에 내보낼 수 있지만 공매는 문제 발생 때 4~8개월이 소요되는 명도소송을 거쳐야 한다.

최광석 로티스합동법률사무소 변호사는 “인도명령도 재판의 일종이어서 캠코가 결정할 수 없다”며 “집 비우기에 드는 비용과 시간 측면에선 경매가 낫다”고 지적했다.

조성근 기자 truth@hankyung.com

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