60세에 5억 가입땐 월 120만원씩 지급…오래 살아 더 받아도 추가금 낼 필요없어

주택연금의 모든 것

가입 조건은 60세이상 1주택자…자녀 명의라도 상관없어
모든 주택이 가능한가? 시가 9억원 넘지말아야…상가·오피스텔도 안돼
연금지급 한도 있나? 집값 9억원일 경우, 5억원까지만 연금화
연금 받으면 팔지 못하나? 언제든지 매매 가능…새 집 담보로 계속 이용
부부 이혼하면 소유자에게 계속 지급…얼마 나눌 지는 당사자 몫

최근 주택금융공사 본사 영업부는 ‘즐거운 비명’을 지르고 있다. 주택연금 가입 상담자가 몰려들어서다.

박승창 주택연금부장은 “종전에는 손님이 많지 않아 번호표 기계를 따로 둘 필요성을 느끼지 못했는데 최근에는 영업장에서 손으로 번호를 적어줘야 할 정도”라고 전했다. 문의전화도 하루 100통 수준이던 것이 300~400통으로 급증했다.갑자기 주택연금 가입자가 늘어난 것은 2월부터 주택연금 월 지급액이 최고 7.2% 줄어든다는 발표 때문이다.

주택연금은 집 한 채를 담보로 맡기고 부부가 모두 사망할 때까지 연금을 받는 제도다. ‘역모기지론’으로도 알려져 있다. 정확하게는 주택을 담보로 시중은행이 대출을 해주되 이 과정을 주택금융공사가 보증하는 방식이다.

이번 월 지급액 조정은 2007년 제도를 처음 도입할 때 예측했던 것보다 사람들이 더 오래 사는 것으로 나타나 이를 반영한 것이다. 부동산 가격 상승률도 예전보다 낮게 잡아야 한다고 공사는 판단했다.

이에 따라 64세 이상 가입자는 모두 지급액이 종전보다 감소한다. 다만 저금리 기조에 따른 대출(연금액) 이자 감소로 60~63세 가입자는 월 지급액이 되레 소폭이나마 늘게 된다.

주택금융공사의 설명을 바탕으로 일문일답을 구성해 봤다.

▶가입 조건은 어떻게 되나.

“부부가 모두 만 60세 이상인 1주택자(본인 소유)다. 1주택자 기준은 부부이므로 자녀 명의의 주택은 관계없다.”

▶어떤 주택이든 전부 연금화할 수 있나.

“시가가 9억원 이하여야 한다. 아파트 단독주택 연립주택 다세대주택과 노인복지주택(실버주택)이 대상이다. 하지만 상가주택과 오피스텔은 안 된다.”

▶시가의 기준은 무엇인가.

“아파트의 경우 한국감정원 시세와 국민은행 인터넷 시세를 근거로 한다. 시가가 따로 평가된 것이 없는 단독주택 등은 한국감정원에 시가 평가를 의뢰한다. 매매계약서상의 가격이나 신청인이 제시하는 가격은 인정하지 않는다.”

▶주택연금도 은행대출이라면 주택담보대출비율(LTV)의 영향을 받나.

“LTV를 비롯해 총부채상환비율(DTI), 투기지역 등 부동산 거래를 제한하기 위한 정책에 전혀 영향을 받지 않는다.”

▶3억원짜리 집을 담보로 주택연금을 2억원어치 받고 부부가 사망했을 경우 남은 금액은 사라지게 되나.

“그렇지 않다. 부부가 사망한 후 집을 처분해서 그 중 주택연금 지급액(이자 포함)을 빼고 남은 금액이 있다면 상속인이 받게 된다.”

▶반대로 2억원짜리 집을 담보로 잡았는데 예상보다 오래 살아 2억5000만원어치 연금을 받은 뒤 사망했다면 담보에서 모자라는 금액은 어떻게 하나.

“추가 금액을 낼 필요가 없다. 주택금융공사가 모자라는 부분을 감당한다.”

▶부부 사망 후에는 주택을 반드시 팔아야 하나.

“그렇지 않다. 일반 매매나 경매를 통해 처분해서 연금 지급액(대출금)을 정산하는 것이 보통이지만 만약 상속인이 집을 물려받기를 원한다면 그간의 연금 지급액을 갚는 조건으로 받을 수 있다.”

▶집에 대출이 끼어 있는데 연금화할 수 있나.

“할 수 있다. 근저당권을 설정해야 하기 때문에 수시인출금 제도를 이용해 집값의 일부를 먼저 현금으로 받은 뒤(최대 50%) 이 돈으로 대출을 갚고 나서 주택연금화하면 된다.”

▶집의 일부에 전·월세가 있는데 연금화할 수 있나.

“대출과 마찬가지로 수시인출금 제도를 이용해 전세금이나 월세 보증금을 빼준 뒤 연금화하면 된다. 원칙적으로 주택의 전부나 일부에 보증금을 받고 임대하는 것은 불가능하다. 다만 근저당권에 영향을 주지 않도록 보증금 없이 월세만 받고 주택의 일부를 임대하는 것은 가능하다.”

▶부부 공동소유나 형제 자매와 공동소유인 주택도 연금화할 수 있나.

“부부 공동소유는 가능하다. 지분이 많은 쪽이 계약자가 되고 배우자는 연대보증을 서야 한다. 형제 자매와 공동소유인 경우에는 가입할 수 없다.”

▶연금 지급액은 항상 고정돼 있나.

“아니다. 연금 지급방식은 정액형 증가형 감소형 3가지다. 정액형은 가입할 때부터 사망시까지 같은 금액을 받는 것이고 증가형은 해마다 3%씩 금액이 늘어난다. 감소형은 3%씩 줄어든다.”

▶연금 지급액에 한도가 있나.

“있다. 집값이 9억원일 경우에도 연금화할 수 있는 것은 5억원까지만이다. 복지 차원에서 도입된 정책이어서 제한이 있다. 그렇다고 해서 연금화하지 못한 가치가 사라지는 것은 아니며 청산 후 상속인에게 지급되거나 수시인출금 제도로 일부를 먼저 현금으로 받을 수 있다.”

▶수시인출금은 얼마까지 설정할 수 있나.

“주택담보대출의 상환이나 전세보증금 상환 등의 용도라면 집값의 50%까지, 병원비, 자녀 결혼 등 일반적인 용도라면 집값의 30%까지 설정할 수 있다. 다만 정부가 가급적 빠른 시일 내에 일반적인 용도로도 집값의 50%까지 수시인출금을 설정할 수 있게 상향 조정할 계획이다.”

▶주택 소유자가 입원 중인데 배우자가 신청할 수 있나.

“안 된다. 본인이 직접 공사와 대출은행의 서류에 자필 서명해야 한다. 배우자의 대리서명은 인정되지 않는다.”

▶연금을 받기 시작하면 죽을 때까지 그 집에서 살아야 하나.

“아니다. 매매도 가능하다. 매매할 경우 새 집을 담보주택으로 변경해 계속 이용할 수 있다.”

▶연금을 받던 중 재건축 재개발이 되면 어떻게 하나.

“담보주택이 사라지기 때문에 계약을 해지하고, 새로 들어선 주택으로 다시 계약을 체결해야 한다.”

▶주택연금을 공사에서 직접 지급하나.

“아니다. 금융회사에서 대출을 발생시켜 지급한다. 하지만 공사에서 보증서를 끊어주는 것으로 연금의 안정성은 믿을 수 있다.”

▶보증수수료는 어느 정도인가.

“초기비용이 전체 금액의 2%이고 해마다 전체 보증금액의 0.5%를 받는데 초기비용이 부담된다는 지적이 많아 이를 분산 납부할 수 있는 방법을 마련하고 있다.”

▶주택연금은 부부 대상인데 이혼하면 어떻게 되나.

“주택소유자(계약자)는 주택연금을 계속 지급받을 것이다. 이를 배우자와 어떻게 나눌지는 두 사람의 몫이다. 하지만 소유자 본인이 사망할 경우 이혼한 배우자는 연금을 승계받을 수 없다. 재혼할 경우에도 그 배우자는 주택연금 지급 대상이 아니다.”

▶궁금점이 남아 있다면.

“주택금융공사 본사나 지점을 찾아 상담하거나 전화(1688-8114) 인터넷(www.hf.go.kr)으로 문의할 수 있다.”

이상은 기자 selee@hankyung.com