청실에 역전당한 은마 …재건축 속도가 아파트 운명 바꿨다

은마아파트 77㎡의 최근 실거래가격은 7억8500만원, 이웃 청실아파트의 동일 평형 실거래가는 8억900만원이다. 청실아파트 매매가격이 은마아파트보다 2400만원 가까이 높은 수준을 형성하고 있다. 하지만 2000년대 중반만 해도 상황은 달랐다. 은마아파트의 실거래가격이 청실보다 1000만~2000만원 높은 경우가 많았다.

이처럼 가격 역전 현상이 벌어진 이유는 무엇일까. 부동산 전문가들은 재건축 실현 여부를 꼽는다.

2000년대 중반 은마는 청실보다 더 큰 주목을 받았다. 둘 다 재건축을 추진하기는 마찬가지였다. 그러나 은마는 4424가구 규모의 매머드급 단지인 데다 언론이 중층 아파트 재건축의 대표주자로 거론하면서 신문지상에 자주 등장했다. 이 영향으로 재건축 아파트가 전체 집값 상승을 주도하던 2000년대 중반 은마아파트 가격은 주변 재건축 단지보다 비쌌다.

그러나 은마 재건축이 제자리걸음을 하는 사이 청실이 일반분양 직전 단계까지 가면서 사정이 달라졌다. 다음달 일반분양을 앞둔 청실은 대치동의 랜드마크가 될 가능성이 높다는 전망이 나오면서 최근 강보합세를 유지하고 있지만 은마 실거래가는 계속 떨어지고 있다.

◆재건축 현실화 따라 희비 갈린다

박원순 서울시장 취임 후 재개발 재건축에 대한 규제가 강화되고 있다. 서울시가 종 상향이나 용적률 상향에 제동을 걸면서 제자리걸음을 하는 재건축 단지가 속속 등장하고 있다. 뉴타운의 경우 출구 대책이 나오면서 답보상태에 빠진 재개발구역이 많다.

부동산 전문가들은 청실아파트처럼 서울시 규제를 피해 앞서 나간 단지들이 중장기적으로 수혜를 볼 가능성이 높다고 전망한다. 무엇보다 서울시 규제로 인해 사업성이 더 악화될 가능성이 적은 데다 재건축이 현실화되면서 상대적으로 가격 하락폭이 덜해서다. 중장기적으로 희소 가치에 따른 가격 상승도 기대해볼 만하다고 부동산 전문가들은 예상한다. 재개발 재건축이 진행되는 단지가 적은 상황이 장기화되다 보면 새 아파트 프리미엄을 누릴 수 있을 것이란 전망이다.

부동산 컨설팅업체인 나비에셋의 곽창석 사장은 “지금은 부동산 침체기여서 재건축 재개발이 막바지 단계인 곳들도 오르지 못하고 있지만 공급 부족이 누적돼 집값이 상승세로 접어들면 새아파트로 변신한 단지들이 우선 주목받을 가능성이 높다”며 “올해 내집 마련을 생각하는 실수요자라면 사업 진행이 빠른 재개발 재건축을 노리는 것도 좋은 방법”이라고 말했다.

사업 막바지 단계인 재건축 단지로는 고덕·상일동의 고덕주공 2~7단지 및 고덕시영, 대치동 청실, 서초동 삼익2차 등이 꼽힌다. 이 중 상당수는 올해 안에 일반분양에 나설 예정이다. 올해 분양할 재개발단지로는 용강2구역, 상수1·2구역, 왕십리뉴타운1구역, 신길11구역, 아현3·4구역, 보문4구역 등이 있다.

부동산 전문가들은 조합 설립이 끝난 단지는 서울시 용적률 규제에서 벗어났다고 보고 있다. 이미 용적률에 대한 서울시 도시계획위원회 심의를 통과한 까닭이다.

다만 조합 설립이 끝났다고 해서 모두 재건축이 순조롭게 진행되는 것은 아니다. 조합원 간 내분이 심한 곳은 소송이 걸리면서 하염없이 사업이 늦어질 수 있다.

또 기존 용적률로는 사업성이 없어 용적률 상향을 위해 다시 도시계획위원회 심의를 받으려는 곳도 순항을 장담할 수 없다. 한강변이나 산, 문화재 주변에 자리잡은 곳은 건축심의 단계에서 층수에 제동이 걸릴 가능성도 있다.

◆재건축 사업 평균 7년 걸려

부동산 정보업체인 닥터아파트가 서울시내 24개 재건축 추진 아파트를 대상으로 조사한 결과 안전진단 신청부터 사업시행 인가까지 평균 7년이 걸린 것으로 조사됐다.

단지별로 보면 강남권 재건축 단지들은 평균 이상의 기간이 걸린 곳이 많았다. 대치동 청실 아파트는 10년10개월이었다. 2000년 3월 안전진단을 신청해 2010년 12월 사업시행 인가를 받았다.

강동구 일대 재건축 아파트 중에서는 고덕시영과 고덕주공2단지가 사업시행인가를 받기까지 8년 이상의 기간이 걸렸다. 고덕시영의 경우 2002년 2월 안전진단 신청 후 2011년 4월이 돼서야 사업시행 인가를 받았다. 고덕주공2단지는 2003년 3월 안전진단을 신청했고 8년10개월 후인 2011년 12월에 사업시행 인가를 받았다. 지구단위계획 수립, 조합원 지위 양도 금지, 개발이익환수제 실시, 조합원 간 내분 등이 원인이 돼 재건축에 시간이 많이 걸렸다.

송파구에서는 가락시영이 7년11개월로 소요 기간이 가장 길었다. 2000년 6월에 안전진단을 신청한 이후 2008년 4월에 사업시행 인가를 받았다. 가락시영은 재건축 추진 과정에서 조합원 내분, 시공사 재선정, 상가조합원 동의 여부 등의 문제로 어려움을 겪었다.

반면 안전진단 신청에서 사업시행 인가까지 사업 추진이 가장 빨랐던 단지는 반포동 한신1차였다. 2002년 11월 안전진단을 신청해 2005년 5월 사업시행 인가를 받기까지 2년7개월이 걸렸다. 그러나 이 단지도 총 가구 수 규제, 조합원 간 내분 등으로 사업이 늦어졌고, 현재는 사업시행 인가 절차를 다시 밟고 있다.

이영호 닥터아파트 리서치연구소장은 “1000가구 이상 대단지들은 규모가 크다 보니 주민 의견을 조율하고 합의점을 찾는 데 시간이 걸려 사업시행 인가까지 대부분 7년 이상 걸렸다”고 설명했다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com