"상가 투자비 70%는 내 돈으로"

고수에게 듣는다 - 윤병한 상가114 대표

중산층 베이비부머들 5억~10억 '올인형' 투자
광교·파주 운정지구 등 4~5층 근린상가 주목

“신도시 상가는 초보 투자자가 무작정 뛰어들었다간 손실을 입을 수 있어요. 비싸게 분양을 받았다면 뒷 걱정이 커지죠.”

최근 택지개발지구 등지에서 상가 분양이 호조를 띠는 현상에 대해 윤병한 상가114 대표(52·사진)는 신중한 투자를 당부했다. 그는 1999년부터 국내 최초의 상가 정보 사이트인 ‘상가114(www.sangga114.co.kr)’를 운영해 온 상가 전문가다. 대학졸업 후 식품회사의 점포 개발부에서 일하면서 상가 시장에 눈을 뜬 그는 내친김에 불모지였던 상가 컨설팅 전문가로 진로를 바꿨다.

◆“초기 상가 임대료 높아 주의”

윤 대표는 택지개발지구의 초기 상가는 아직 시세가 형성되지 않아 임대인(투자자)과 임차인 모두 리스크를 안고 있다고 지적한다. 투자자가 상가를 비싸게 분양받으면 적정 수익률을 내려고 임대료를 비싸게 책정할 수밖에 없기 때문이다. 은행에서 돈을 빌린 투자자라면 더더욱 임대료를 낮출 수 없는 구조다.

그는 “초기 상가는 대부분 임대료가 높아 임차인 입장에서는 장사를 해도 남는 게 없고, 상가가 활성화되지 않았다면 보증금까지 까먹기 십상”이라며 “대개 이런 시행착오를 두 세 차례 하며 임차인이 바뀌다보면 시세가 형성되면서 임대료 수준이 내려가는 경우가 적지 않다”고 설명했다.

대신 윤 대표는 상가 분양에 나서면 리스크가 큰 만큼 기대수익도 높아진다고 강조했다. 그는 “상가를 분양받아 성공하면 임대인은 건물 가치 상승을, 임차인은 권리금이란 이익을 얻을 수 있다”며 “특히 긴 안목에서 투자하려면 대출 의존도를 줄이고 전체의 60~70%는 자기 돈으로 투자하는 것이 최선”이라고 말했다.

◆베이비부머, 상가 투자 주도

2008년 금융위기 이후 현금을 보유하려는 경향이 강해지면서 상가 분양 시장이 주춤했지만 최근 다시 기지개를 켜고 있다고 윤 대표는 설명한다. 그는 “아파트 투자를 통한 시세차익을 올리겠다는 기대감이 줄어든 데다, 베이비붐 세대들이 은퇴하기 시작하면서 고정적인 수익이 나오는 상가 투자에 점차 매력을 느끼고 있다”고 전했다.

최근 상가 투자 패턴도 달라지고 있다고 그는 설명한다. 10여 년 전만 해도 주부들을 중심으로 여윳돈 5000만~1억원가량을 투자하는 식이었다면, 요즘은 부부가 머리를 맞대고 ‘올인’하는 사례가 늘고 있다는 것. 윤 대표는 “중산층 베이비 부머들이 상가를 사 직접 식당이나 커피숍, 빵집 등을 차리기도 하지만 창업이 자신없으면 상가를 사 임대업을 하려고 한다”며 “웬만한 상가 1층에 투자하려면 5억~10억원은 필요하다보니 재산을 쏟아붓는 사례가 늘고 있다”고 말했다.

◆“4~5층 근린상가 투자 유망”

그는 새롭게 상권이 형성되는 곳은 초기 거품이 가라앉는 시기가 투자에 안정적이라고 강조했다. 택지개발지구의 경우 상업시설 면적이 적을수록 유리하다는 것도 윤 대표가 강조하는 노하우의 하나다. 그는 “융자를 낀 5억원 정도의 투자액이라면 광교나 파주 운정지구의 4~5층짜리 근린상가가 괜찮을 것”이라며 “특히 개발사나 분양회사가 대략 임대 권장 업종을 짜놓아 균형을 맞춘 곳이 좋다”고 말했다.

예를 들면 1층은 제과점이나 약국, 편의점 등을 들이고 2층에는 은행 지점이나 프랜차이즈 커피숍, 3층에는 병의원을 입점시키겠다고 밑그림을 짜놓으면 같은 업종끼리 경쟁하지 않는다는 설명이다.

윤 대표는 “일단 ‘목(위치)’이 좋아야 하는 것은 기본”이라며 “분양 받은 상가라면 처음에는 통신사나 자동차 전시장, 의류점, 화장품 가게 등 소위 ‘안테나숍’을 들이는 것도 임대료를 꾸준히 받기에 안전하다”고 말했다.

마지막으로 윤 대표는 상가에 투자하기 전 반드시 전문가와 상담하라고 조언했다.

“이미 돈 다 내고 계약서에 도장 찍고 나서 ‘내 투자 어떠냐’고 의견을 묻는 분들이 적지 않아요. 분양 혹은 임대할 상가 주변의 공인중개사에게라도 물어보세요. 음료수 사들고 찾아가 주변 시세나 상권 분위기를 물은 후 투자해도 절대 늦지 않습니다.”

문혜정 기자 selenmoon@hankyung.com