올해도 벌써 4월 중순을 지나고 있다. 현재까지 주택시장은 수도권이 하향정체 상황을 벗어나지 못하고 있는 반면, 지방은 다소 누그러졌지만 상승추세를 이어가고 있다. 앞으로 시장의 향방을 좌우할 상승 변수와 하락 변수를 알아보면 오른쪽 표와 같다. 두 변수의 활동성은 비등할 것으로 분석되며 이를 참고해 부문별 추이를 전망해 보자.

◆경기도 중소형 아파트 강보합 예상

주택시장은 지역별, 평형별 차별화가 지속될 것으로 예상된다. 수도권은 전반적으로 작년의 약세가 지속되는 가운데 경기도는 중소형 위주로 강보합세를 유지할 것으로 전망된다. 지난해 시세상승률이 전국 시ㆍ도 중 최하위를 기록한 인천시는 올해도 입주물량 부담으로 상승하기 어려울 것으로 보인다. 서울은 아파트 입주물량이 작년의 절반수준으로 줄어들고, 재건축 이주수요 등이 이어지며 보합세 이상을 유지할 것으로 예상된다.

지방은 입주물량 부족 여파가 이어짐에 따라 상승 추세는 계속될 전망이다. 다만 단기 급등에 따른 피로감으로 상승폭은 다소 둔화될 가능성이 크다. 작년에는 광주광역시, 경남, 부산광역시, 충북 등의 상승폭이 컸다. 올해도 그 추세에는 변화가 크지 않을 것이며 다소간 지역별 순환이 나타날 것으로 보인다.

전세시장은 전국적인 상승 현상이 4년째 지속될 것으로 우려된다. 매매시장과 같이 입주물량 부족이 가장 우려되는 변수다. 다만 공급량이 대폭 확충된 도시형 생활주택 등이 1~2인 가구에 대한 전세난을 완화할 수 있을 것으로 기대된다.

◆고분양가 상가 주의해야

상가시장은 수익형 부동산에 대한 선호 현상으로 관심을 지속적으로 받을 것으로 보여지나, 경기침체의 영향을 직접적으로 받고 있어 전반적인 활성화는 어려워 보인다. 분양상가 시장은 상권에 따른 지역적인 부침이 나타날 것이며 오피스텔은 인기를 얻고 있는 추세는 유지하겠지만 고분양가 등으로 지역에 따라서는 주의도 필요하다. 상가건물은 수익성 악화에도 불구하고 자산가들의 투자처로 자리매김하고 있어 관심도는 여전할 것으로 보이지만 시세차익에 대한 기대는 한계가 나타날 전망이다.

토지시장은 수도권 위주로 보금자리주택지구 등에 대한 토지보상이 지속적으로 이어지는 등 전국적인 개발호재 지역 위주로는 강보합세가 이어질 것으로 예상된다.

작년에 이어 경기도 하남시의 상승세는 여전히 계속될 것으로 보이며 지역별 호재에 따른 변화가 예측된다. 토지는 고질적인 환금성 제약과 큰 금액을 투자하지 않으려는 기류가 맞물리며 큰 폭의 상승은 기대하기 어려울 것으로 전망된다.

◆재건축 투자기간 단축될 듯

위에 언급한 전망을 기준으로 주택 상가 토지로 나누어 투자전략을 알아보자. 주택투자를 침체된 수도권 시장 위주로 접근해 보면, 대형아파트는 2006년 말 최고점 대비 30%가량 하락한 상황이다. 중형아파트는 10% 하향 조정이 된 정도며 소형아파트(전용면적 60㎡ 이하)는 오히려 상승해 서울 중간 수준의 지역에서 4억원 전후에 형성돼 있다.

아울러 일반 아파트는 실수요자 위주의 평수 늘리기, 유망지역으로 갈아타기 형태는 무리가 없는 수준이다. 상위 평형과의 격차는 유지되고 있으나 구매력과 대출 상환능력이 있는 경우는 절대적인 금액 자체가 감소했으므로 관심을 가질 필요가 있다.

분양시장은 신도시와 재개발 물량이 대거 분양에 나온다. 주변 분양가와 시세를 철저히 비교해 청약해야 한다. 재건축아파트 시장은 저밀도단지 위주로 충분히 관심을 가질 만 하다. 서울 개포지구 등은 2006년 말 고점대비 30% 정도 떨어져 있고 박원순 서울시장 하에서의 소형평형 공급 문제로 논란이 일고 있지만, 전체적인 투자기간이 단축될 여지가 있어 투자시점으로 무리가 없어 보인다.

◆재개발 옥석가리기 시작

재개발시장은 서울시 뉴타운 신정책 구상 등과 맞물려 추진이 6개월~1년 정도 지체될 개연성이 있다. 본격적인 옥석 가리기가 시작된 것이다. 이 와중에 투자를 논하는 것 자체가 어려움은 있지만 도심 재개발지역 위주로 조합원 수가 적고 세입자 문제가 원만하게 해결될 곳은 충분히 투자할 만하다. 오히려 추진이 잘 될 경우 다른 지역 대비 얻을 수 있는 선점효과도 있어 가치가 있다.

도시형 생활주택은 올해 말까지 건축자금의 약 30% 정도를 국민주택기금 저리(연 2%) 대출을 활용할 수 있어 아직 검토할 만하다. 기존에 단독주택을 보유하거나 아니면 택지를 저렴하게 구입한 경우에는 충분한 수익성 확보도 되고 거주하면서 노후 생활까지 가능한 측면이 있다. 하지만 이렇게 남들이 다 지어 놓은 건물을 매입하는 것은 수익성이 낮아질 수 있어 주의해야 한다.

◆오피스텔 투자가치 하락

상가투자는 분양시장과 오피스텔, 상가건물에 대해 살펴보자. 전반적인 부동산 시장의 침체로 정기적인 임대수입, 현금흐름 창출이 가능한 수익형 부동산에 이목이 쏠리고 있다.

우선 상가분양은 경기상황과 직결되는 민감한 부동산 상품이다. 요즘은 경기침체 국면이므로 임차인과 업종에 대한 철저한 검증이 요구된다. 안정된 업종과 법인위주로 접근해야 하며 세금을 고려한 세후 수익률 위주로 판단해야 한다. 적어도 5% 이상의 수익을 목표로 하는 것이 무리가 없다. 오피스텔 투자는 최근 인기에 힘입어 수십대 1의 경쟁률을 올리고 있지만 조심할 시기가 됐다.

소액투자가 가능하고 임차인 관리가 수월한데다 저금리 등으로 각광을 받고 있지만 분양가의 상승과 전용률의 하락, 공급과잉 문제 거론 등은 투자자에게 부담이 되고 있다. 주변 사례를 보면 올릴 수 있는 수익률이 4%대에 불과해 세금을 내고 나면 금융회사 정기예금 수준에도 못 미칠 우려가 있어 향후 가치 등 지역별 분석을 꼼꼼히 해야 한다.


◆토지투자는 개발호재 찾아야

상가건물은 자산가들의 지속적인 투자 대상이다. 중소형빌딩 분야는 대형아파트가 크게 하락한 것과는 달리 오히려 5~6년 전과 비교하면 강남 기준으로 대략 2배 정도 가격이 올랐다. 반면 그동안 불경기로 인해 임대료를 인상하는 것이 거의 어렵다 보니 오른 매매가 대비 수익률은 반토막이 났다. 하지만 자산가들은 아파트나 토지에 큰 자금을 묻어 두기에는 한계가 있고 부동산 비중을 어느 정도 유지하려는 경향이 강하므로 지속적인 관심은 유지하고 있다. 결론적으로 이제는 상가개발이나 리모델링을 전제로 한 투자가 이뤄져야 수익성 창출이 가능한 시점이다.

토지투자는 주택보다는 투자성이 있어 보인다. 수도권과 개발호재지역 위주로는 충분한 매력을 유지하고 있다. 그러나 전반적인 투자 규모를 소액으로 고려하는 경우가 많고, 경기침체 분위기를 비껴갈 수 없는 정체 상황이다.

최근 흐름은 노년층 위주로 매도 경향이 나타나고 있으며 금액 단위가 큰 경우에는 매매가 잘 이뤄지지 않는 상태다. 투자는 개발호재지역 위주로 환금성이 있고 개발계획을 전제로 진행돼야 한다.

박합수 <국민은행 부동산팀장 habsoo@kbstar.co.kr>