부동산 투자 성공하려면 수시로 챙겨라

대기업 임원으로 근무하다 올해 초 퇴임한 임모 전무는 10여년 전 서울 인근의 전원주택 유망지역에 투자했다. 장기투자 목적이었다.

그러나 최근 시세를 알아보고 실망을 금치 못했다. 당초 계획됐던 도로가 변경되는 바람에 원하는 가격에 매각하기 어려웠기 때문이다.

요즘 상담을 해보면 이 같은 사례를 자주 접하게 된다. 부동산 시장 상황과 정책, 세제 등이 변하고 있어서다. ‘묻지마’식 투자로는 과거와 같은 수익을 내기 어렵다. 하지만 부동산 투자의 기본 원칙만 잘 지킨다면 부동산은 여전히 충분한 투자가치를 갖고 있다.

중요한 점은 이미 투자한 부동산이라도 수시로 확인해야 한다는 것이다. 각종 개발규제와 지역 성장축이 바뀌면서 부동산 가치가 변하는 경우가 있기 때문이다.

수시로 토지이용계획을 열람하거나 관할 행정기관을 통해 확인하고 직접 현장을 방문하는 게 좋다. 실제 투자시점에 계획됐던 도로가 도시계획 변경이나 재정난으로 취소 또는 축소되기 일쑤다.

둘째 부동산 투자도 수익성과 안전성, 유동성을 모두 고려해야 한다. 수익성 투자의 경우 단순히 주변시세를 확인하는 것뿐만 아니라 종합소득세 양도소득세 등을 감안한 미래 현금흐름까지 검토해야 한다. 농지나 임야에 투자할 때 현재 세법 기준으로는 장기보유특별공제를 받지 못한다. 향후 양도소득 중과세에 대비할 수 있는 방법도 생각해둬야 한다.

마지막으로 자산 보호기법을 적극 활용하자. 부동산 자산신탁을 통해 사업파산, 재산권 소송 등으로 인한 강제집행이나 경매로부터 자산을 보호할 수 있다. 자산관리 전문기관이 부동산을 체계적으로 관리하면 미성년자나 장기 해외체류, 고령이나 신병의 이유로 직접 관리하기 어려운 상황에서 유용하다.

사전 증여나 상속세 재원을 마련하는 차원에서 무수익 자산 중 일부를 수익형으로 바꾸는 것도 필수다. 물론 현금흐름 확보와 관리주체, 운영방법 등을 염두에 둬야 한다.

이런 점은 부동산 투자를 할 때 최소한의 원칙이다. 하지만 부동산 관리의 모든 것은 아니다. 개인이 직접 체계적인 관리를 하기도 쉽지 않다. 오랜기간 경험하고 노하우를 축적한 전문가 도움이 필요한 이유다.

정봉진 삼성패밀리오피스 책임