[황현의 대한민국 부동산을 말한다] 1편. ‘골이 깊으면 산은 높다’ 국내 경제가 불황이 깊어지면서 시중자금이 단기 부동화 현상을 보이고 주식시장의 변동성이 커진데다 부동산 시장은 거래가 실종됐을 정도로 장기 침체 조짐을 보이고 있다. 이러한 시점에서 과거의 부동산 상승과 최근의 상황을 비교하여 향후 부동산 시장의 변화를 생각해 보는 시간을 가져보기로 하자. 우리나라의 부동산 사이클은 크게 세번의 상승기가 있었다. 가장 큰 상승기로 제1차 상승기리 할 수 있는 1990년도이다. 86년 아시안게임과 88년 올림픽을 성공리에 마친 대한민국은 전국적인 경기호황과 임금상승에 따른 유동성증가 이로 인한 약300만명에 달하는 수도권의 인구유입으로 주택가격과 토지가격은 하늘높은줄 모르고 치솟아 올랐다. 두 번째 상승기는 2002년으로 1997년 IMF라는 경제위기를 타게 하고자 정부에서는 건설및 부동산경기활성화대책을 연일 발표하고 금리를 낮추어 대출규제를 완화 하여 역시 유동자금을 대폭 늘였다. 여기에 IMF경제 위기에 따른 주택건설부진을 초래하여 주택공급부족과 저금리, 경제위기시 지연되었던 주택 수요의 촉발 등과 풍부한 유동자금 발생에 따른 주택가격 상승 등의 수요와 공급부족에 따라 가격이 상승했다. 세 번째 상승기는 2006년으로 2003년을 전후로 시작된 각종 부동산 규제로 인한 신규주택 공급물량이 줄어들고 강남재건축으로 인한 부동산 불패 심리에 따른 강남재건축아파트와 서울 수도권의 소형아파트로 풍부한 과잉유동성 자금이 대거 유입되면서 가격이 상승했다. 이후 2008년 말부터 시작된 경제위기로 인한 부동산 가격하락… 이에 따른 경기부양을 위한 각종 부동산규제 완화조치를 발표 하지만 시장은 움직이지 않는다. 아마 대부분의 투자자 나 실수요자들은 바닥을 확인하고 싶어 하는 것 같다. 현재의 시점은 바닥론을 이야기 할 때가 아니라 움직일 때이다. 전쟁은 영웅을 만들고 위기는 기회를 만든다. 시기별 부동산 가격 상승기의 특징을 살펴보면 주택공급부족 으로 인한 수습불균형 과잉유동성에 따른 자금유입으로 인한 주택 가격상승이 촉발되었으며 이로 인한 각종 부동산 억제정책의 실효성역시 실질적인 공급이 이루어 지지 않을 경우 억제정책에도 불구하고 지속적으로 상승함을 알 수 있다. 바닥이 중요한 게 아니라 시장원리라는 것이다. 시장은 만드는 것이 아니라 살아있는 생명체와 같아서 스스로 생존하고 스스로 움츠린다. 유럽에서 시작된 양적완화 조치는 미국을 거쳐 일본, 중국으로 이어지고 있으며 우리나라의 경우 기준금리 3%의 초저금리시대를 맞이하고 있다. 미국의 100대도시중 2005년 이후 7년 만에 71개 도시의 주택가격 상승을 보이고 있으며 내년 우리나라의 전세대란을 예고하고 있다. 전세금 상승에 따른 매수수요증가, 주택공급부족, 금리인하 및 주택가격 하락으로 인한 구매심리 회복 등으로 주택가격이 추가로 하락할 가능성은 높지 않다. 주택산업연구원이 9월26일 발표한 보고서에 따르면 “2010년 이후 전세가율이 빠른 속도로 상승해 전세수요를 매수 수요로 전환시키고 있어서 아직까지 상승기미가 없는 서울의 주택가격도 곧 반등할 것” 으로 전망했다. 또한 “지지부진한 수도권 재개발, 재건축 의 사업정지로 인한 노후 주택과 노후 아파트 증가,멸실, 한국의 낮은 자가 보유율 등을 고려하면 가구 수 증가 보다 다 많은 수의 주택이 필요하며, 2010년 1736만 가구인 국내 가구 수는 2035년 2226만 가구로 1.3배 증가할 것이 예상돼 가구 수의 증가만 고려해도 현재보다 주택이 30%이상 더 필요하다” 는 주장을 폈다. 하늘만 바라보고 농사를 짓는 사람과 물길을 내어 놓고 농사를 짓는 사람 중에 누가 더 많은 수확을 거두겠는가? 이제는 깊은 골을 나와 높은 산을 향해 한 발짝 움직일 때이다. 한국경제TV 핫뉴스 ㆍ호주 6세 소녀, 줄넘기에 사망 ㆍ`빅뱅이론` 쉘든의 여친 에이미 `이혼` ㆍ생방송 중 앵커들 사임 `경영진 마음에 안들어` ㆍ최여진-구은애 착시포스터, 중요부위만 가리니 `아찔` ㆍ얼짱쌈닭녀, ＂3초 이상 쳐다보면 주먹이..＂ ⓒ 한국경제TV, 무단 전재 및 재배포 금지