[4ㆍ1 부동산 종합대책] 3억 아파트 5년뒤 4억에 팔면 양도세 1061만원 절감
정부가 이번에 내놓은 부동산 종합대책은 양도세 등 세금감면 혜택과 국민주택기금을 통한 금융지원, 청약제도 개선 등을 통해 실수요자의 주거불안을 해소하고 주택 거래를 활성화하겠다는 것이다.

서승환 국토교통부 장관도 “박근혜 정부는 세제·금융·공급·규제 개선을 망라한 주택시장 정상화 대책을 내놨다”며 “이번 대책이 조속히 추진되기만 하면 시장 정상화 시그널로는 충분하다”고 말했다. 전문가들도 종합적인 부동산 대책이 거래 활성화에 긍정적으로 작용할 것으로 내다보고 있다. 다만 총부채상환비율(DTI) 등 금융규제 완화와 분양가상한제 폐지 등이 빠져 있어서 그 효과가 제한적일 것이란 지적도 나오고 있다.

◆집 사면 양도세 5년간 한시적 면제

[4ㆍ1 부동산 종합대책] 3억 아파트 5년뒤 4억에 팔면 양도세 1061만원 절감
정부는 올해 말까지 취득하는 9억원 이하의 미분양·신규 주택과 1가구1주택자가 보유한 기존 주택(전용 85㎡ 이하, 9억원 이하)을 살 경우 5년간 양도세를 면제한다. 이는 조세특례제한법 개정 사안으로 국회 상임위 통과일로부터 연말까지 한시적으로 면제하는 것이다.

예컨대 3억원짜리 아파트를 올해 사서 5년 뒤 4억원에 되팔 경우 취득세 400만원(세율 1%일 경우)을 제외하면 9600만원의 차익이 생긴다. 이 가운데 양도소득 기본공제(250만원)와 장기보유에 따른 공제(차익의 15%)인 1500만원을 제외한 8250만원이 과세표준이 된다. 여기에 양도세 누진세율을 적용하면 실제 내야 하는 세금은 1326만원이 된다. 하지만 올해 안에 매매계약을 체결하고 계약금을 냈다면, 5년 안에 다시 팔 경우 양도세를 전혀 안 내도 된다. 대신 면제받는 양도세의 20%인 265만원을 농특세로 내면 된다. 결과적으로 1061만원의 세금을 아끼게 되는 것이다.

신규 주택에 대한 양도세는 1999년 외환위기 때 한시적으로 도입했지만 기존 주택에 대한 양도세 면제는 이번이 처음이다. 신규 주택은 올 연말까지 사업주체 등이 공급하는 주택뿐만 아니라 개인이 그 기간에 사용(준공) 승인을 받은 주택을 포함한다. 이전에 보유한 주택을 팔 때 신규 구입 주택은 주택 수 산정에서 제외한다.

이와 함께 부동산시장이 과열됐을 때 도입한 다주택자 양도세 중과(세율 50~60%) 제도를 폐지하고 기본세율(6~38%)로 과세하는 소득세법 개정을 추진한다. 1년 내 주택 양도 때 세율을 50%에서 40%로, 2년 내 양도 때는 40%에서 기본세율로 과세하는 세법 개정에도 적극 나선다.

◆생애 최초 수요자에게 혜택 집중

정부는 또 전세수요를 주택구입 수요로 전환하고, 젊은 층의 주택구입 확대를 위해 생애최초 주택구입자에 대한 혜택도 대폭 강화한다. 부부합산 6000만원 이하 가구가 전용면적 85㎡, 6억원 이하 주택을 생애 최초로 구입하는 실수요자에 대해 올해 말까지 한시적으로 취득세를 면제해준다. 예컨대 새내기 직장인 A씨가 연내 처음으로 전용 84㎡, 5억원짜리 아파트를 구입할 경우 주택가의 1%인 취득세 500만원을 내지 않아도 된다.

국민주택기금 지원 규모도 당초 2조5000억원에서 5조원으로 확대한다. 생애최초 주택구입자의 소득요건을 부부합산 6000만원으로 500만원 완화하고 기존 3.8%인 대출 이자도 주택면적에 따라 3.3~3.5%로 낮춘다. 정부는 또 생애최초 주택구입자금 대출에 대해서는 연말까지 DTI를 은행권 자율로 적용하고 담보인정비율(LTV)도 70%로 완화한다. 그러나 전반적으로 DTI와 LTV 기준을 완화하는 것은 금융건전성 등을 고려해 시행하지 않기로 했다.

◆세수 부족은 어떻게 채우나

올해 취득한 미분양 주택 등에 대한 양도세와 생애최초 주택구입자의 취득세를 한시적으로 감면함에 따라 지방재정 수입이 줄어들 수밖에 없다. 정부는 이번 대책으로 약 2400억원의 취득세 수입이 줄어들 것으로 예상하고 있다. 안전행정부가 올해 예측한 취득세 규모는 13조8000억원이며 이미 상반기까지 적용하는 취득세 50% 감면 조치로 1조~1조5000억원의 세수 감소가 추가로 예상되는 상황이다.

김진수/김유미 기자 true@hankyung.com