[Real Estate] 업무지역 접근성 좋고 전용률 높은 오피스텔 '수익률도 좋아요'

서울 오피스텔

‘4·1 부동산 대책’에 따른 양도세 면제와 한국은행 기준금리 인하 효과로 오피스텔에 관심을 갖는 투자자들이 많아졌다. 하지만 일부 지역의 경우 공급 과잉으로 수익률이 낮아지고 있는 상황이어서 분위기에 휩쓸려 투자할 경우 자칫 손해로 이어질 가능성이 높다. 어떤 물건을 골라야 안정적인 수익을 올릴 수 있는지 알짜 오피스텔 고르는 법을 알아봤다.

오피스텔은 수익형 부동산인 만큼 시세차익보다는 수익률에 초첨을 맞춰 선택해야 한다. 수익률이 높아지게 되면 오피스텔 몸값도 치솟을 가능성이 높아 자연스럽게 시세차익을 얻을 수 있다. 수익률이 높은 오피스텔을 고르기 위해서는 크게 교통 여건과 분양가, 단지 설계 등을 따지는 게 중요하다. 이런 요건들을 얼마나 잘 충족시키고 있는지에 따라 수익률이 결정된다는 게 전문가들의 조언이다.

오피스텔은 대부분 1~2인 가구의 직장인 수요자가 많은 만큼 업무지역으로 접근성이 좋아야 한다. 단지에서 역까지 걸어서 이용할 수 있거나 업무지역으로 연계가 좋은 버스 노선이 풍부한 단지가 좋다. 통상 역세권이라고 하면 걸어서 10분 이내를 말한다.

분양가도 중요한 변수다. 최근 오피스텔 수익률이 낮아지고 있는 원인 중 하나는 공급 과잉으로 임대료가 낮아졌기 때문이다. 땅값과 건축비 상승 등으로 분양가는 올라가는데 공급은 넘치기 때문에 월 임대료 하락으로 이어져 수익률이 그만큼 떨어진 것이다.

부동산 정보업체에서 제공하는 오피스텔 지역별 수익률 통계를 보면 강남권 및 용산과 같이 땅값 때문에 분양가가 비싼 지역보다는 강북권과 금천구, 구로구 지역의 오피스텔 수익률이 높은 것도 분양가가 저렴하기 때문이다. 이 때문에 분양가가 높은 업무밀집지역 내 오피스텔보다는 업무지역까지 30분 이내에 접근이 가능한 업무 배후지역의 역세권 단지를 선택하는 것도 한 방법이다.

내부 구조와 주차 공간 등 단지 상태도 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 오피스텔은 전용률이 아파트보다 낮기 때문에 계약면적보다 실제로 사용하는 공간이 좁다. 아파트의 경우 전용률이 70~80% 이상인데 반해 오피스텔은 전용률이 50%를 넘는 경우가 많지 않다. 따라서 다른 조건이 비슷하다면 전용률이 높은 오피스텔을 선택하는 게 좋다.

전용률이 낮은 만큼 공용면적이 넓다는 것이기 때문에 관리비 부담이 높은 것도 문제다. 따라서 태양광과 풍력, 수력 등의 신재생에너지를 통해 공용부분 관리비를 줄일 수 있는 단지면 금상첨화다. 운전자가 직접 차를 운전해 자동차를 입출고하는 자주식주차 시스템을 갖춘 단지가 기계식 주차보다 좋다. 여기에 1~2인 가구 수요자들이 거주하는 만큼 냉장고와 세탁기, 에어컨, 옷장 등 가전·가구 등이 완비돼 있는 풀퍼니시트 시스템을 갖춘 단지가 임차인 유치에 훨씬 유리하다.

김보형 기자 kph21c@hankyung.com