서울 강남 A단지(300여가구)의 주민들은 최근 정부가 수직증축 리모델링 허용을 발표하자 고민이 깊어지고 있다. 재건축과 리모델링 가운데 어떤 선택을 해야 할지 주민들 간 의견이 분분해지고 있어서다. 이 단지의 경우 ‘증축형 리모델링’을 하면 조합원 부담금(전용 59㎡를 79㎡로 늘릴 경우)이 1억~1억5000만원(추정 금액)인 반면, 재건축은 2억원 정도로 늘어난다. 단순 비교하면 리모델링이 더 저렴하다. 하지만 리모델링은 기존 단지의 앞뒤에도 건물을 붙이게 되면서 동간거리가 짧아진다. 소음차단 공사 등을 하면 층고가 낮아지는 등 실내공간도 불편해지는 단점이 생긴다.
준공된 지 20년이 넘은 서울 강남의 중층(10층대) 아파트 재건축과 증축형 리모델링을 두고 갈등을 겪고 있는 단지가 늘고 있다. 중층 단지들은 재건축 때 용적률 제한이 있어 지금까지는 1 대 1 재건축 쪽으로 기울어 있었다. 하지만 3개층 수직증축과 일반분양 아파트를 15%까지 늘려주는 내용의 리모델링 대책이 발표되자 ‘증축형 리모델링’도 검토해보자는 단지들이 생겨나고 있는 것이다.
○재건축이냐 증축형 리모델링이냐
7일 부동산업계에 따르면 재건축과 수직증축 리모델링 가운데 사업방향을 결정짓는 가장 큰 변수는 아파트 연한(준공된 이후 연차)이다. 리모델링은 지은 지 15년 이상 된 아파트가 대상이다. 반면 재건축은 ‘20년+α’다. 1990년 준공된 단지를 기준으로 할 때 서울과 분당신도시의 재건축 가능 기준연도는 각각 2028년과 2021년부터다. 따라서 1990년대 이후 지어진 분당·일산 등 1기 신도시는 리모델링을 검토할 가능성이 높다. 재건축을 하려면 앞으로도 8년을 더 기다려야 하기 때문이다.
하지만 서울·수도권의 20년 이상 된 노후 단지는 상황이 다르다. 재건축 연한이 임박한 중층 단지는 재건축과 리모델링을 동시에 검토할 수 있다. 일각에서는 서울 잠실동 잠실주공5단지, 대치동 은마아파트 등도 리모델링을 검토할 것으로 예상하고 있다. 이근우 현대산업개발 리모델링팀 부장은 “준공 30년차 이상 중층 단지들은 조합원 비용부담을 줄이기 위해 증축형 리모델링도 적극 검토할 것”이라고 말했다.
3종 일반주거지역 내 중층 단지들은 기존 용적률이 200% 안팎이지만 재건축으로 용적률을 법정 상한선까지 끌어올린다고 해도 250%가 최대다. 5층 안팎의 저층 단지보다 증축 가구 수 확보에 제약이 많다. 반면 증축형 리모델링은 용적률과 소형주택을 의무적으로 지어야 하는 규제가 없다. 대신 기존 주택의 크기를 늘리는 데 한계가 있다. 전용 85㎡ 이하 가구는 최대 40%까지, 85㎡ 초과는 30% 이내까지 가능하다.
○집안 꾸미기 등에서 한계
증축형 리모델링은 주차문제 해결과 노후배관 등 건물시설 교체 등이 핵심이다. 골조가 유지된 상태에서 건물을 개·보수하기 때문에 주거환경 개선 측면에서 재건축에 비해 한계가 있다. 반면 재건축은 건물을 완전히 새로 짓는다. 따라서 통풍·채광·최신 평면구성 등에서 리모델링에 비해 한결 유리하다.
공사기간은 리모델링이 재건축보다 6개월~1년 짧다. 공사비는 재건축 비용의 70% 이하다. 리모델링 단지의 수명도 아직은 검증된 게 없다. 이 때문에 정부가 침체의 골이 깊은 재건축 시장의 대안으로 증축형 리모델링 띄우기에 나섰다는 지적도 나온다.
