지난 26일 광주 김대중컨벤션센터에서 열린 ‘하반기 부동산 전망 전국 순회설명회’에서 참석자들이 강연을 듣고 있다. 김동현 기자
지난 26일 광주 김대중컨벤션센터에서 열린 ‘하반기 부동산 전망 전국 순회설명회’에서 참석자들이 강연을 듣고 있다. 김동현 기자
“주택 거래가 잘 되지 않아 언제쯤 부동산 경기가 살아날지 고민만 했는데 강의를 통해 시장상황을 파악하고 의문점을 해소할 수 있었습니다.”(이상현 GKRE멤버스 대표·공인중개사)

한국경제신문이 지난 26일 광주 김대중컨벤션센터에서 개최한 ‘4·1 부동산대책과 하반기 부동산시장 전망’ 설명회에는 200여명의 참석자가 몰렸다. 전문가들은 정부의 부동산 대책에 맞춘 투자전략과 광주의 부동산 경기 전망 등을 집중적으로 소개했다. 참석자들은 전문가의 설명을 경청하며 하반기 투자전략을 점검했다.

○광주 주택시장 “하반기도 보합세”

전문가들은 광주 주택시장이 2010년 이후 상승세였지만 공급이 늘면서 최근 보합세를 보이고 있다고 진단했다. 한국감정원에 따르면 6월 광주 지역의 아파트 매매가격 변동률(전주 대비)은 0.00%(1일), 0.05%(10일), 0.00%(17일), -0.01%(24일) 등을 기록해 거의 움직이지 않았다.

이같이 움직임은 전국적인 부동산 경기 둔화와 관련이 있다. 재건축 관련 이주 수요가 줄었고 최근 몇 년간 단기간에 주택가격이 상승하면서 주택 구입 부담으로 거래량이 줄어든 영향도 있는 것으로 분석된다. 정상철 호남대 대학원 부동산학과 교수는 “광주지역은 공급 물량에 따라 2~3년 주기로 호황과 침체를 반복해왔다”며 “작년부터 공급이 늘어난 상태여서 하반기에도 주택 시장은 비슷한 수준으로 가격이 유지될 것”으로 예상했다.

하지만 4·1 부동산대책 이후 광주지역도 조금씩 거래량이 살아나고 있고 지방 광역시 중 가장 매매가가 낮은 편이어서 시장 잠재력은 충분하다는 평가다. 정 교수는 “광주의 3.3㎡당 평균 아파트 매매가는 141만원으로 전국 평균(250만원)에 비해 크게 낮다”며 “투자지역을 잘 선별하면 호황기 때 가격 상승 여력은 충분하다”고 말했다. 광주 봉선동의 H공인 관계자는 “예전에도 학군과 교통, 행정기관이 밀집된 지역의 부동산은 다른 곳보다 거래가 나은 편이었다”며 “당분간 시장 흐름을 더 지켜봐야 한다”고 말했다.

매매가가 낮다 보니 광주는 평균 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)도 전국 최고 수준(78%)이다. 하지만 아직 임대에서 매매로 갈아타는 수요는 많지 않다는 분석이다.

○“광주 선암·효천2지구 투자 유망”

광주지역 부동산 투자는 어떻게 해야 할까. 전문가들은 광주·전남 지역의 하반기 부동산 투자처로 개발 호재 주변 지역 토지를 1순위로 꼽았다. 택지지구로 개발 중인 선암동 선암지구와 송하동 일대 효천2지구 주변의 토지 등이 유망하다는 게 전문가들의 분석이다. 이들 지역은 대규모 아파트 단지 분양이 예정돼 있다. 정상철 교수는 “보상이 진행 중인 전남 함평 국가산업단지 주변도 땅값이 오를 가능성이 높다”고 설명했다.

틈새시장으로 경매와 부실채권(NPL)에 관심을 가지라는 주문도 나왔다. 정재룡 전주대 부동산학과 교수는 “경매와 부실채권은 특수 시장에서 실수요자들이 참여하는 일반 시장으로 전환되고 있다”며 “광주지역에서도 경매 물건의 적정가격을 파악해 전문가의 조언을 받아 투자에 나서면 고수익을 노려볼 수 있다”고 말했다.

다만, 최근 몇 년간 각광받았던 도시형생활주택은 투자 시 유의해야 한다는 지적이다. 정부가 주차장 설치 기준을 강화하고 건설자금 금리를 올리는(연 2.0%→ 연4.5%) 등 도시형생활주택 관련 규제를 강화하고 있어서다.

○전문가들 “집값 거품 아니다”

전문가들은 최근 부동산 경기에 대한 전망도 내놓았다. 곽창석 ERA코리아부동산 연구소장은 부동산 경기 회복 시기를 내년께로 예상했다. 올해는 8월 중순부터 1개월간 가을 이사철 수요 덕분에 거래가 일시적으로 증가할 수 있지만 나머지 시기엔 관망세가 이어질 것이라는 주장이다.

현재 한국의 주택 가격에 대한 분석도 쏟아졌다. 곽 소장은 “1986~2012년까지 한국의 평균 주택 매매가격은 2.5배가량 올랐다”며 “같은 기간 한국의 명목 GDP(국내총생산)가 15배, 코스피지수가 8배 오른 것에 비하면 주택 매매가에 거품이 있다고 보기 어렵다”고 주장했다.

다만 서울 등 수도권에 인구가 과밀화돼 있어 지역별로 가격 편차가 큰 점이 문제란 지적이다. 정상철 교수는 “한국 전체 국토 중 도시지역이 차지하는 면적은 16.6%인 반면 이곳에 사는 인구는 91%에 달한다”며 “도시의 주택 가격이 쉽게 떨어지기는 어려운 구조”라고 분석했다. 그는 “신규 분양되는 아파트는 도시 주민들의 선호도가 높아 높은 가격을 유지하는 반면 기존 주택은 떨어져 주택 시장이 양극화될 가능성도 있다”고 덧붙였다.

광주=김동현 기자 3code@hankyung.com