[인터뷰] 함영진 부동산114 리서치센터장 "전세가율 60% 넘으면 집값상승, 이제 안 통해"

전세입주자 대출비중 높아 주택구매로 이어지기 힘들어
저성장 시대에 맞춰 보수적 안목으로 전략 수립…자기자본비율 높여 투자를

함영진 부동산114 리서치센터장은 “정부가 추가 대책을 내놓아 거래가 다소 살아나더라도 집값 상승 가능성이 그리 높지 않기 때문에 주택시장 참여자들은 이를 감안해 실수요 위주로 접근해야 한다”고 조언했다. /김병언 기자 misaeon@hankyung.com

“이제는 저성장시대에 맞는 부동산 상품을 찾아야지 자산가치 상승에만 초점을 맞출 순 없어요. 안정적이면서 보수적인 안목으로 옥석을 고르는 ‘손해보지 않는 재테크’가 필요합니다.”

함영진 부동산114 리서치센터장(38)은 1999년 부동산정보업체인 ‘내집마련정보사’에 입사한 이후 지금까지 14년 동안 주택시장 분석 등에 전념한 이 분야 베테랑이다. 지난해 11월 부동산114에 리서치센터장으로 옮겨온 함 센터장은 해박한 지식과 분석력을 갖춘 덕분에 언론이 자주 찾는 전문가 중 한 명이다.

○매매는 ‘약보합’, 전세는 ‘상승’

함 센터장은 하반기 부동산시장에 신중하게 접근해야 한다고 말했다. 지난달 취득세 감면이 끝난 뒤 아파트 매매 문의가 줄었고 여름이라는 계절적 요인까지 겹쳐 거래 단절현상이 7~8월까진 이어질 가능성이 높아서다.

그는 “4·1 부동산 대책의 추가 조치가 나오면 소형면적·역세권 중심·전용 85㎡ 이하나 6억원 이하의 물량을 중심으로 거래 시장이 한 번은 열릴 것”이라면서도 “반짝 거래가 나타나도 지속적으로 이어지거나 가격 상승을 동반하긴 쉽지 않을 것”이라고 내다봤다. 반면 전세시장은 하반기에도 가격이 오른다는 설명이다. 2년 전에 비해 전세 재계약 비율이 높고 전세물량이 보증부 월세로 급속히 바뀌고 있기 때문이다. 수요가 늘었다기보다는 민간 전세시장의 공급 자체가 줄었다는 얘기다. 함 센터장은 “지난 상반기 평균 전세가격이 2.9% 올랐는데 전세대란까진 아니어도 하반기에도 전세가격이 오르는 현상은 계속될 것 같다”고 말했다.

특히 과거 ‘매매가 대비 전세가율이 60%를 넘으면 구매수요로 바뀐다’는 부동산업계의 공식은 더 이상 통하지 않는다고 지적했다. 함 센터장은 “최근 전세자금대출 금리가 연 4% 중후반으로 굉장히 싸다”며 “이미 전세금에도 대출 비중이 상당히 높기 때문에 수요자들이 주택 구매로 넘어가기 힘들다”고 설명했다.

○“경매시장·강남권 신규 분양 유망”

그는 지금 부동산에 투자하려면 철저하게 자기 자본비율을 높여야 한다고 조언했다. 올해까지는 저금리 기조가 유지되지만 앞으로 글로벌 시장 환경에 따라 금리가 오르기 시작하면 부채를 감당하기 어렵기 때문이다. 함 센터장은 “시장은 이미 굉장히 양극화됐기 때문에 자산가치로서 이익을 낼 가능성은 높지만 손해가 덜할 상품을 잘 고르는 게 중요하다”고 했다.

유망 상품으로는 △세제 혜택을 받을 수 있는 서울 강남권 신규분양 △경매시장 △단지내 상가를 꼽았다. 모두 비교적 안전한 상품으로 부동산 시장을 대하는 수요자들의 태도가 달라졌다는 증거다. 그는 “안전한 상품, 임대수익이 기대되는 상품, 싸게 사서 경기변동에 방어할 수 있도록 보수적인 투자 패턴 등으로 바뀌었다”고 진단했다.

경매시장이 뜨는 이유도 시중가보다 10~15% 싸게 사겠다는 물량에 수요자들이 몰리기 때문이라는 분석을 내놨다. 단지내 상가로는 “민간에서 공급하는 것 보다 LH(한국토지주택공사)나 SH공사가 공급하는 괜찮은 택지의 상가가 좋다”며 “입찰을 통해 내정가의 일정 퍼센트 선에서 낙찰받을 수 있고, 안전한 배후 수요가 있어 리스크가 덜한 곳이 인기가 높다”고 말했다.

○사회초년생은 공공임대주택 제격

부동산시장에 이제 막 눈을 뜬 사회초년생에게 전문가로서 하고 싶은 조언은 없을까. 함 센터장은 공공임대주택을 눈여겨 봐야 한다고 말했다. 과거에 비해 주택의 품질이 크게 나아졌고 정부 역시 임대주택 활성화를 위해 각종 세제 및 금융지원 대책을 준비하고 있어서다.

그는 “바로 내집을 마련할 수 있는 자산이 없으니 임대주택을 징검다리로 삼는 게 좋다”며 “정부가 싸게 공급하는 임대주택에 당첨되려면 주택청약종합저축에 가입하는 게 먼저”라고 말했다. 이어 “임대주택이 다양화되고 있고 정부도 제도개선과 리츠 등의 활성화를 통해 임대주택 공급을 획기적으로 늘릴 계획이어서 임대주택의 장점이 앞으로 계속 부각될 것”이라고 조언했다.

이현진 기자 apple@hankyung.com