직장인 김모(35)씨는 지난해 3월 3억5000만원을 주고 서울 잠실동의 전용 84㎡ 아파트에 전세로 들어갔다. 당시 아파트 매매가는 7억5000만원이었고, 등기부등본상 은행 대출은 2억원에 불과해 전세금을 떼일 위험이 없어 보였다. 하지만 집주인이 3억원의 국세를 체납하면서 이 아파트는 최근 경매에 부쳐졌다. 인근 아파트 평균 낙찰률(감정가 대비 낙찰가 비율)이 80%인 것을 감안하면 낙찰 예상가는 6억원에 그친다. 이럴 경우 선순위인 은행 대출금(2억원)과 세금(3억원)을 빼고 나면 김씨가 받을 수 있는 돈은 1억원뿐이다. 나머지 2억5000만원의 전세금은 고스란히 떼이는 셈이다. 미납 국세를 확인하지 않은 게 화근이었다.
○가압류·미납 국세 등 꼼꼼히 따져야
이런 문제를 방지하기 위해 법무부는 국토교통부, 서울시 등과 함께 주택임대차보호법의 보호를 받기 위한 필수적인 내용들이 포함된 ‘주택임대차 표준계약서’를 배포한다고 21일 발표했다.
부동산 시장 침체에 따른 집값 하락으로 집값이 대출금과 전세보증금을 합친 것보다 낮은 이른바 ‘깡통전세’가 속출하는 데다 계약기간이 끝난 뒤 보증금 반환을 놓고 집주인과 세입자 간 갈등이 잇따르고 있어서다. 지난해 기준 전·월세 가구는 전체 가구의 45%에 달한다.
새 주택임대차 표준계약서는 임대차계약에 앞서 △가압류와 저당권 등 소유권 제한사항이 담긴 ‘등기사항증명서’와 △체납한 세금이 있는지를 확인하는 ‘미납 국세’ △먼저 입주한 임차인들의 ‘확정일자’ 등을 기재하도록 했다. 종전의 임대차계약서는 금액과 기간 등 일반적인 내용만 있을 뿐 이 같은 내용은 없었다.
확정일자를 받더라도 전세보증금에 대한 우선변제권(다른 채권자보다 먼저 배당받을 수 있는 권리)이 다음날부터 생기는 만큼 확정일자를 받은 이틀 후 집주인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 있다는 내용의 ‘특약사항’을 넣는 게 좋다. 집주인이 확정일자를 받은 당일 저당권을 설정하면 보증금을 떼일 가능성도 있기 때문이다.
입주에 앞서 누수 등 각종 하자로 발생한 수리비를 세입자와 집주인 중 누가 부담하느냐는 것도 미리 확인해야 나중에 불필요한 갈등을 방지할 수 있다.
○임차권 등기명령도 필수
세입자가 임대차 계약기간이 끝난 뒤 이사할 때 보증금을 돌려받을 수 있도록 법원에 ‘임차권 등기명령’을 신청하라는 조언도 새 계약서에 담겼다. 등기신청을 해야 대항력(제3자에게 주장할 수 있는 권리)과 우선변제권이 생기기 때문이다.
세입자는 임대차계약 종료 1개월 전까지, 집주인은 1~6개월 사이에 각각 상대방에게 계약 기간과 조건 변경에 대한 통지를 하지 않으면 계약은 자동으로 연장된다. 이를 ‘묵시적 갱신’이라고 한다. 이 기간에 세입자가 계약을 해지할 경우 3개월 뒤부터세입자는 새로운 임대차계약에 대한 중개수수료를 부담하지 않아도 된다. 세입자가 집을 옮기더라도 중개수수료는 집주인이 내야 한다는 얘기다.
임대차 기간 중 공동주택 관리비에 포함된 장기수선충당금(주택이 노후화돼 보수가 필요한 때를 대비해 모으는 돈으로 집주인이 부담)은 집주인에게 반환을 청구할 수도 있다.
