[Real Estate] 경매로 내집마련 해볼까…

떠났던 고수들 '복귀' … 초보자들도 '북적'
부동산 침체 장기화로 '하우스푸어' 매물 급증

“한동안 경매시장을 떠나 있던 ‘고수’들과 처음 경매시장에 발을 내딛는 ‘초보자’들이 모두 몰린 것 같습니다.”(강은 지지옥션 경영자문실 팀장)

올해 수도권의 아파트 경매시장은 역대 최대 활황기를 구가했다. 경매에 나온 부동산 물건, 경매에 참여하는 응찰자 수, 낙찰총액 등이 모두 사상 최대치다. 장기화된 부동산 경기침체로 빚을 갚기 힘든 ‘하우스푸어’들의 보유 주택이 대거 경매시장에 나온 때문으로 분석된다. 주택거래가 부진하면서 일반 시장에서 팔리지 못한 매물들이 경매시장으로 넘겨진 것이다.

대신 시세보다 저렴하게 주택을 구입할 수 있고 ‘4·1 부동산 대책’에 따라 세제 혜택까지 누리는 ‘일거양득’을 노린 경매 수요자들은 크게 늘었다. 경매시장에선 집이 강제로 팔리는 채무자들의 ‘고통’과 새로운 집을 장만하려는 실수요자 및 투자자들의 ‘희망’이 교차한 셈이다.

수도권 아파트 경매 통계 ‘최고’

부동산경매 정보업체인 부동산태인에 따르면 올 들어 지난 26일까지 법원 경매로 넘어온 수도권 아파트는 모두 2만258가구로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간에 비해 14%가량 더 많은 데다 역대 최다 물량을 기록했던 2000년을 훨씬 뛰어넘는 수치다. 2000년은 글로벌 외환위기가 닥친 이후 경매물건이 대거 쏟아지던 시기다.

올 들어 처음 경매장에 나온 신건만 따져도 상황은 비슷하다. 유찰된 물건들을 제외한 새로 경매에 나온 물건은 올 들어 지난 26일까지 7960건으로 역대 최고치다.

경매에 참여하는 응찰자 수도 이미 상반기에만 3만8263명을 기록, 직전 최대치인 2005년 상반기의 기록(3만4477명)을 경신했다. 응찰자가 몰리면서 경매시장으로 쏠리는 뭉칫돈도 증가했다. 상반기 낙찰총액은 1조7425억원으로 역대 최대치인 2011년 상반기(1조5024억원)를 2000억원 이상 앞섰다.

26일 기준 응찰자 수와 낙찰가총액은 이미 4만3111명, 1조9910억원을 넘어서고 있다. 아파트 평균 입찰경쟁률도 6.18 대 1로 2010년(5.89 대 1), 2011년(5.78 대 1), 지난해(5.1 대 1) 연평균보다 크게 올랐다. 낙찰된 아파트는 지난해보다 28.3% 증가했고 감정가 대비 낙찰된 가격 비율인 낙찰가율도 지난해 74.3%에서 77.4%로 3%포인트 이상 높아졌다.

정대홍 부동산태인 팀장은 “낙찰된 아파트 가격이 주변 전세가격과 큰 차이가 없거나 오히려 낮은 경우 낙찰 후 다시 팔아 양도차익을 내기도 쉽다”며 “올해는 실수요자와 투자자가 모두 경매에 몰린 시기”라고 분석했다. 여기에 ‘4·1 대책’에 따른 양도소득세 감면 혜택, 상반기까지 이어진 취득세 감면 조치 등이 겹친 것도 효과를 냈다는 평가다.

‘하우스푸어’ 매물 급증이 원인

응찰자 입장에선 아파트 경매물량이 대거 늘어난 것은 그만큼 골라잡을 만한 ‘메뉴’가 늘었다는 의미여서 반가운 일이다. 하지만 그 주요 원인으로 ‘하우스푸어’가 증가한 때문이란 분석이다. 주택을 담보로 돈을 빌렸거나 전세를 줬다가 나중에 은행이나 세입자에게 대출금 및 전세보증금을 변제하지 못해 경매로 넘겨지는 아파트가 크게 늘었다는 의미다.

올해 경매장에 나온 아파트들의 경매신청 형태를 살펴보면 상황이 한층 명확해진다. 경매신청 형태는 ‘임의경매’와 ‘강제경매’ 두 가지로 나뉘는데 임의경매는 근저당권이나 전세권, 유치권 등 아파트 자체에 대한 담보물권이 신청 근거가 된다. 반면 강제경매는 아파트가 아닌 주택 소유자 개인에 대한 채권이 신청 근거가 된다.

부동산태인에 따르면 임의경매 형태로 법원에 나온 아파트는 지난 17일 기준으로 1만6800여개를 넘은 것으로 집계됐다. 지난해 같은 기간(1만3344개)에 비해 약 26% 증가한 것으로 역시 사상 최고 수치다. 같은 기간 전체 물건 증가율에 비해서도 11%포인트 이상 높다. 반면 강제경매된 아파트는 오히려 29%가량 감소했다.

결국 소유자 개인 채권을 변제하지 못해 아파트가 경매로 넘어간 경우보다 담보대출을 상환하지 못해 경매로 넘겨진 경우가 더 늘었음을 시사하는 대목이다. 은행 등 1금융권과 저축은행 등 2금융권에서 경매를 신청한 물건 수도 지난해에 비해 크게 늘었다. 대부분 근저당권을 실행해 채권을 회수하기 위해서다.

경매 인기는 지속…당분간 ‘관망세’

경매로 아파트 등을 살 때는 최근 부동산시장 트렌드를 고려하는 것이 좋다. 시중 급매물보다 저렴하거나 향후 시세차익을 낼 가능성이 높은 역세권 물건을 고르는 것도 안전한 방법이다.

감정가가 2억5000만원인 서울 공릉동 비선아파트(전용면적 48.6㎡)는 세 차례 유찰돼 최저가가 1억2800만원까지 떨어지면서 올초 응찰경쟁률이 무려 61 대 1에 달했다. 결국 1억7699만원(감정가 대비 70.8%)에 주인을 찾았다. 요즘 인기가 높은 소형 아파트인 데다 저렴했기 때문이다.

저금리 시대에 꾸준한 임대료를 받고자 한다면 오피스텔 경매에도 관심을 가질 만하다. 요즘 오피스텔 투자자들은 월세에 초점을 두고 가격 상승에 따른 양도 차익은 기대하지 않는 경우가 많다. 하지만 경매를 이용해 오피스텔을 싸게 구입하면 임대수익과 시세차익이라는 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있다.

다만 정부가 취득세 영구 인하 방안을 추진하고 있어 당분간 경매시장에도 관망세가 이어질 가능성이 높다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “저렴한 경매 물건은 계속 팔리겠지만 전체적인 경매시장은 취득세 영구 인하 기준이나 시기가 확정돼야 투자심리가 이어질 것”이라고 말했다.

문혜정 기자 selenmoon@hankyung.com