[빌딩매입 ABC] 절세 목적의 빌딩 증여시 10년간 계획 세우고 추진해야

중소기업을 경영하는 A씨는 빌딩 소유주이기도 하다. 서울 강남구 신사동 이면도로에 시가 45억원 상당의 중소형 건물을 보유하고 있다. 그는 자식들에게 건물을 넘기더라도 그 시기를 가능한 한 늦추려고 했다. 소유권을 일찍 넘기면 나면 자식들이 자신을 홀대할지도 모른다는 우려에서다.

그러나 최근 들어 생각이 바뀌고 있다. 특정 시점에 건물이 상속될 경우 평가액의 최대 50%까지 누진세율이 부과되는 상속세의 구조를 감안할 때 자식들에게 부담이 될 수 있기 때문이다. 상속된 건물이 자식들 간 분쟁의 원인이 되기도 한다. 상속인 간 다툼 때문에 자산가치가 급격히 떨어지는 사례를 목격한 것도 생각을 바꾼 이유 중 하나다.

그는 세무전문가와 상담을 받고 상속보다 증여를 통해 자식들에게 건물을 넘기는 방안을 찾기로 했다. 상속세는 한 번에 부담해야 하는 반면 증여세는 여러 차례 나눠 낼 수 있기 때문에 상속세보다 절세효과가 높기 때문이다.

빌딩중개 전문회사인 원빌딩의 오동협 팀장은 “상속보다 증여를 선택하는 게 중소형 빌딩 투자자들의 추세”라며 “건물을 증여키로 마음먹었다면 적어도 10년간 계획을 세워놓고 추진하는 것이 바람직하다”고 설명했다. 절세 목적의 증여 계획이라면 몇 가지 원칙을 머릿속에 담아둘 필요가 있다는 게 전문가들의 조언이다.

우선 상속세 부담을 줄이기 위해 생전에 미리 배우자나 자녀들에게 재산을 증여하는 것이기 때문에 시간을 충분히 갖고 증여 스케줄을 만든다는 전제를 세워야 한다. 세법은 이해하기 어려울 수 있기 때문에 가급적 세무전문가의 도움을 받아 증여 계획을 세우는 게 효과적이다.

증여세를 낼 때 증여받은 재산에서 채무액은 과세기준에서 제외되기 때문에 건물을 담보로 은행대출을 활용하는 것도 하나의 방법이다. 임차인을 둔 건물이라면 고정 임대수익이 발생하기 때문에 은행에서 빌린 돈을 갚아가면서 증여세 부담을 줄일 수 있기 때문이다.

과세당국의 자금출처조사에 대비해 입증서류도 꼭 챙겨야 한다. 경제적 능력이 없는 사람이 고가의 부동산을 취득할 경우 국세청은 그 자금은 누군가로부터 증여받은 것으로 추정하고 자금출처를 조사한다. 증여추정을 면하기 위해서는 증여 재산가액의 80% 이상을 입증해야 하기 때문에 근로소득원천징수 등의 증빙서류를 준비해둬야 한다. 임대수익을 높일 계획 못지않게 절세방안도 빌딩투자의 키워드인 셈이다.

김호영 한경닷컴 기자 enter@hankyung.com