부동산 경기침체로 전국적으로 미분양 아파트가 증가하면서 시행사들이 미분양 물량 중 일부를 전세로 전환해 자금 마련에 나서는 사례가 늘어나고 있다. 미분양 아파트에 전세로 들어가는 세입자 입장에선 요즘과 같은 전세난에 주변 시세에 비해 상대적으로 저렴한 보증금으로 집을 구할 수 있다는 장점이 있다. 하지만 건물에 잡힌 근저당이나 시행사 채무 관계 등을 제대로 확인하지 않으면 나중에 보증금을 돌려받지 못해 낭패를 보는 경우가 적지 않다.

미분양 아파트에 전세로 들어갈 때는 우선 등기부등본을 떼어보고 근저당권 여부 등 권리 관계를 꼭 확인해야 한다. 선순위 근저당권을 은행·건설사 등에서 설정해 놓는 경우가 많으므로 자신의 전세보증금을 보호할 장치가 마련돼 있는지 등을 문의해야 한다.

근저당이 설정되면 근저당 금액과 전세보증금 합계가 아파트 매매가격의 60%를 넘지 않는지 살펴보는 게 좋다. 매매가격이 1억원 정도라면 근저당과 전세보증금의 합계가 6000만원을 넘지 않는 수준이어야 한다는 얘기다. 아파트가 경매에 처해지면 건설사 직원의 임금채권 등이 최우선 변제금이 돼 보증금을 모두 돌려받지 못하는 상황이 나올 수도 있기 때문이다.

부동산신탁회사가 중간에 끼어 있는 경우에는 전세보증금을 반드시 신탁회사의 명의로 된 통장에 입금해야 한다. 시행사가 보증금을 입금받은 뒤 부도를 내고 폐업하는 경우가 속출하고 있기 때문이다. 전세 관계를 증명하기 위해 등기소에서 전세권 설정을 하고, 동사무소에서는 전입신고와 함께 확정일자를 받아두는 것도 잊지 말아야 한다.

시행사 등이 세금을 체납해 공매가 되는 경우도 있으므로 전세계약 시 세금완납증명원을 보여달라고 요구할 필요도 있다.

법무법인 마천루의 김병철 부동산전문 변호사는 “시행사가 세금을 내지 못해 부도를 내는 바람에 전세보증금을 떼이고 쫓겨나는 세입자들도 많다”며 “미분양 아파트 전세 계약 시 체크 리스트를 작성해 꼼꼼히 확인하는 게 좋다”고 조언했다.

안정락 기자 jran@hankyung.com