월세 남아돌고…전세 '하늘의 별따기'

임대시장 양극화

집주인, 월세 선호…물량 넘쳐 수익률 하락세
하반기 수도권 입주물량 반토막에 전세난 심화

< 매물 게시판에 월세만… > 월세 물건은 넘치는데 전세 물건은 찾아보기 힘들어지는 등 전·월세 시장이 양극화되고 있다. 7일 서울 송파구의 부동산중개업소 직원이 월세가 대다수인 매물 게시판에 새로 나온 월세 매물을 붙이고 있다. 신경훈 기자 nicerpeter@hankyung.com

직장인 L씨(32)는 11월 결혼을 앞두고 서울 용산 일대 중개업소를 주말마다 돌고 있다. 중개업소마다 “전세 물량이 씨가 말랐다. 대기자가 많아 전세 구하기가 하늘의 별 따기”라는 얘기만 나온다. 반면 서울 논현동, 잠실동 일대 원룸 등 다가구주택 집주인은 세입자를 구하지 못해 발을 동동 구르고 있다. 잠실동 K공인 관계자는 “월세 물량이 넘쳐나 가격을 낮춰도 관심권 밖”이라고 설명했다.

◆월세는 남는데…저금리 속 전세난 심화

7일 부동산업계에 따르면 수도권 전·월세 시장에서 희비가 엇갈리고 있다. 여름철 임대시장 비수기에도 전세는 물건이 부족해 가격이 치솟고 있지만 세입자들의 외면으로 넘쳐나는 월세 물건은 찬밥 신세다.

김혜연 렌트라이프 대표는 “수억원대 전세보증금을 받아도 마땅한 투자처가 없는 집주인들이 월세를 선호하는 반면 세입자들은 전셋집만 찾으면서 전세 품귀현상이 더 심해지고 있다”고 설명했다.

최근 전셋값 오름세의 가장 큰 이유는 저금리 기조가 굳어지면서 전세 매물이 월세 매물로 전환되고 있어서다.

부동산114에 따르면 지난달 서울 아파트의 전세물건을 월세로 바꿀 때 전셋값을 기준으로 적용하는 연간 이자율인 월세전환율은 연 6.68%로 집계됐다. 1년 만기 정기예금 금리가 연 2% 수준인 것과 비교하면 3배가량 높은 수익을 얻을 수 있는 셈이다.

실제 기준금리와 월세 거래는 반대로 움직이고 있다. 한국은행은 지난해 10월 기준금리를 연 3%에서 연 2.75%로 인하했다. 이후 지난달 서울 주택 월세 거래는 2899건으로 기준금리가 떨어진 지난해 10월(2366건)에 비해 약 11% 늘었다. 반면 전세 거래는 같은 기간 1만391건에서 7899건으로 23% 줄었다.

여기에 하반기 입주물량이 급감하는 점도 전세난을 부추기는 요인으로 꼽힌다.

부동산 정보업체인 닥터아파트에 따르면 하반기 수도권 입주 물량은 2만9177가구로 지난해 같은 기간(5만8511가구)에 비해 절반으로 줄어들었다. 김수연 닥터아파트 리서치연구소 팀장은 “신규 아파트 입주 물량이 줄어드는 등 수급불균형이 이어지면 전셋값 폭등은 내년까지 계속될 것”이라고 내다봤다.

◆3~4인용 주택 확대·매매 수요 살려야

전문가들은 최근 심화되고 있는 전·월세 수급 ‘미스매치’(불일치)를 해소하려면 장기적으로 3~4인용 주택을 늘리고 내 집을 마련할 능력이 있으면서도 전세로 눌러앉는 세입자들이 주택을 매입하도록 유도해야 한다고 지적했다.

박원갑 국민은행 부동산 전문위원은 “수익형 부동산 바람을 타고 1~2인용 오피스텔과 도시형생활주택만 쏟아진 점도 전세난을 부추기는 요인”이라고 말했다.

단기적으로는 전세 매물이 늘어날 수 있도록 전세보증금 과세제도 폐지와 매입 임대주택 규제 완화가 필요하다는 지적도 있다.

전세보증금 과세제도는 3주택 이상 보유자 가운데 전세보증금이 3억원을 넘는 경우 3억원 초과분의 60%의 이자액만큼 수입금에 더해 세금을 물리는 것을 말한다. 매입 임대 의무기간을 3년(현재 5년)으로 낮추는 한편 수도권과 지방이 각각 6억원과 3억원인 매입 임대주택값 상한선을 없애자는 주장도 나온다.

곽창석 ERA코리아부동산 연구소장은 “가을 전세난을 완화하려면 전세 물량을 늘려주고 전세가 월세로 전환되는 속도를 늦춰주는 대책이 필요하다”고 지적했다.

부동산시장 호황기에 도입된 ‘다주택자 양도소득세 중과’ ‘분양가 상한제’ 총부채상환비율(DTI) 등 각종 규제를 조속히 완화해 주택시장에 ‘매수 시그널’을 주는 것도 빼놓을 수 없는 과제다.

이현진/김보형/김진수 기자 apple@hankyung.com