[사설] 전·월세 문제는 총주거비용 관점서 봐야

정부가 어제 전·월세시장 안정대책을 내놨다. 눈에 띄는 것은 ‘생애 최초 내집마련 모기지’ 정도다. 무주택자가 연 1~2%(최장 20년) 대출로 주택을 구입한 후 나중에 손익을 정부와 나누는 새로운 제도다. 전세 수요를 매매로 돌리기 위한 파격적 조치다. 하지만 신청 자격이 까다로운 데다 재정상 한계로 전세대란을 잡기엔 부족하다는 게 업계의 지적이다. 나머지 대책은 이미 수차례 거론됐거나 기존 대책의 미세조정 수준이다.

사실 뾰족한 부동산 대책이라는 게 있을 수 없다. 부동산시장은 이미 추세 하락 중이다. 이명박 정부 시절 20여차례의 부동산 대책이 이렇다 할 성과가 없었던 것도 그래서다. 전셋값 폭등과 월세 증가 현상도 이에 맞물려 있는 당연한 귀결이다.

집값 상승 기대가 거의 없어진 데다 저금리까지 겹쳐 집주인들의 전세 공급 유인이 줄어드는 건 당연하다. 저금리 아래에서 동일한 수입을 올리려면 전세 보증금을 대폭 올리거나 월세로 돌리는 것 외엔 별 방법이 없다. 세입자들은 취득세 재산세 부담에 집값 하락 위험까지 떠안으며 굳이 집을 살 이유도 없다. 전셋값을 올려줘도 총비용에서 보면 그게 더 경제적이라는 계산이 나오는 것이다. 결국 최근 전·월세 급등은 세입자의 총주거비용 최소화 전략과 집주인의 부동산 운용수익 극대화 전략이 맞아떨어진 결과일 뿐이다. 개개인의 합리적 선택이 합쳐진 자연스러운 시장 현상이라는 것이다.

문제는 이를 집주인의 탐욕과 세입자의 희생처럼 해석하려는 시각이다. 정부가 현실과 동떨어진 전·월세 대책을 자꾸 내놓는 것도 이와 무관치 않다. 하지만 역효과만 불러오기 쉽다. 전세자금 대출 확대가 전셋값 상승을 더 부추기는 것은 거의 법칙이다.

집주인이 전세금을 대출 받으면 세입자는 이자만 내라는 비현실적 방안이 나오는 것도 마찬가지다. 있는 그대로의 시장을 바라보는 자세가 필요하다.