[부동산투자 전략] 전세난 속 취득세 영구인하 방안…주택 실수요 자극하는 불씨 될까

주택가격 저평가된 상태…추가하락 위험 높지 않아
美 양적완화 후 저금리 유지…담보대출 금리도 매력적

미국 경기 회복으로 출구전략이 가시화되고 있다. 벤 버냉키 미국 중앙은행(Fed) 의장은 최근 “경제가 연준 전망대로 간다면 하반기 중에 양적완화 규모를 줄인 뒤 내년 중반쯤 이를 중단할 것”이라고 말했다. 미국의 실업률은 2009년 말 9.9%를 고점을 형성한 이후 양적 완화에 힘입어 지속적인 하락세를 보이고 있다.

버냉키의 발언과 미국 경제지표들이 나타내고 있는 회복 신호들을 감안하면 어떠한 형태로든 구체적인 출구전략이 조만간 시작될 것으로 보인다. 출구전략이 가시화되면서 미국 국채 금리는 3%대에 근접하는 등 상승세를 보이고 있고 달러 강세 흐름은 당분간 지속될 것으로 보인다.

○주택투자 심리 회복이 관건

현 정부는 출범하면서 주택시장의 가장 큰 사회적 문제였던 ‘하우스푸어’와 ‘렌트푸어’의 문제를 해결해야 하는 과제를 안고 시작했다. 주택매매시장의 침체가 길어지면서 개인신용 불안을 야기시키고 지속적인 전세가격 상승은 서민경제에 직접적인 타격을 주고 있다. 이런 배경에서 4·1 부동산종합대책은 ‘주택거래 정상화’와 ‘서민주거생활 안정’을 기반으로 추진됐지만 현실적인 기대와 달리 시장 반응은 냉담했다.

주택매매시장이 부진한 이유는 집값 상승에 대한 기대감이 매우 낮기 때문이다. 수도권 주택시장 소비심리지수는 4·1 부동산대책이 발표되면서 2013년 4월까지 116.9로 상승하다 5월 115.8, 6월 109.4로 점차 하락하는 양상이다. 이 같은 소비심리지수 하락은 시장참여자들이 관망상태로 주택 구매의사가 매우 낮다는 점을 보여준다.

올 연말까지 부동산시장의 가장 큰 관건은 주택투자 심리가 움직일 수 있는가에 달려 있다. 주택시장 소비심리지수가 하락세지만 지난해에 비해선 전반적으로 다소 개선된 모습이다. 전세가격의 급등으로 인해 구입시점을 타진 중인 실수요자가 점차 늘고 있는 것이다. 정부 정책의 방향성이 ‘부동산거래 활성화’에 초점을 맞추고 있는 점이 영향을 미쳤을 것이란 판단이다.

이명박 정부의 ‘보금자리주택’ 정책이 실질적으로 중단되면서 낮은 분양가의 대규모 주택공급이 어려워졌고, 그로 인해 공공과 민간부문의 주택공급에 대한 관심이 꾸준히 높아지고 주택투자심리가 개선될 여지가 생겼다.

○‘8·28 부동산 대책’ 효과 기대

그런 의미에서 이번 8·28 부동산대책은 좀더 현실적인 방안을 담았다. 주요 내용을 보면 첫째 취득세 영구인하(6억원 이하 1%, 6억~9억원 2%, 9억원 초과 3%) 방안이 제시됐다. 다주택자도 앞으로는 1주택자와 같이 주택구입 가격에 따라 취득세를 내게 됐다. 둘째 주택취득에 따른 담보대출 부담을 최대한 낮추기 위한 장기주택모기지 제도의 도입이다. 장기 주택모기지(만기 20년)는 주택구입 후 발생하는 손실 공유 여부에 따라 수익공유형과 손익공유형 모기지로 구분된다.

수익공유형은 주택을 처분하거나 대출만기시 차익이 발생했을 때만 그 수익의 일부를 주택기금과 공유한다. 대출한도와 금리수준은 주택가격의 70% 이내에서 연 1.5%로 최대 2억원까지다. 반면 손익공유형은 차익뿐 아니라 집값 하락으로 손실이 생겼을 경우에도 그 손실을 모두 주택기금과 분담한다.

대신 주택가격의 40%까지만(최대 2억원) 연리 1~2%대로 지원한다. 셋째 월세세입자를 위한 소득공제한도를 기존 연간 300만원에서 500만원으로 확대했다. 마지막으로 전세시장 안정화를 위해 다가구·다세대 및 미분양아파트 매입을 통해 전세공급 물량을 최대한 늘리는 내용이다.

이번 대책 중 취득세 영구인하 방안은 주택매매시장을 일으키기 위한 불씨를 제공할 것으로 기대된다. 실수요자들의 움직임이 9월부터 본격적으로 나타날 가능성이 높다. 6월 말 취득세 인하조치 종료에 따라 7월 주택매매거래는 전월보다 69.5%나 급감했다.

심각한 전세난이 가중되고 있는 가운데 이번 정부 대책이 실수요자들의 매매수요를 불러일으킬 가능성이 높다. 특히 장기주택모기지제도의 금리가 1.5~2.0%에 불과해 홍보 여하에 따라서는 전세세입자들의 구매수요를 자극할 여지는 충분하다는 판단이다.

○투자환경 개선에 대비한 전략 필요

집값 상승 기대감은 낮지만 사실 부동산 투자여건이 생각보다 그리 심각한 건 아니다. 우선 전고점 대비 주택가격은 상대적으로 저평가돼 추가적인 하락위험이 높지 않다. 매년 물가는 지속적으로 상승하는 반면 주택가격은 2007년 이후 장기적인 하락세다.

둘째 최근 금리수준이 다소 반등하고 있지만 미국의 양적완화정책으로 2011년 이후 저금리 기조가 진행돼 여전히 담보대출 금리는 매력적인 상황이다. 셋째 전세시장이 과열되면서 매매수요로 이전할 가능성을 배제할 수 없다. 지금은 전셋값 상승이 매매수요로 이전되고 있지 않지만 매매가 대비 전세가 비율이 평균 65%(수도권 기준) 수준에 육박했고, 매매를 유도하기 위한 정부의 대책발표가 시장을 견인할 가능성이 커졌다.

마지막으로 주택 신규 공급이 지속적인 감소하는 반면 분양시장에 대한 관심은 증가할 것으로 예상되기 때문이다. 공급물량 감소의 제일 큰 이유는 보금자리주택 공급 중단과 분양시장 위축에 따른 민영주택 공급 감소다. 주택의 노후화가 진행되고 있어 이는 중장기적으로 주택부족 현상을 야기할 것이다.

○4억원 이하 중소형 주택이 최대 수혜

정부가 전·월세시장을 안정시키기 위해 전력투구하고 있지만 단기간에 진정시키기에는 역부족일 것이다. 전세가격이 강세를 보이는 이유는 수요 급증에 따른 물량 부족, 저금리 기조에 대응한 월세주택의 증가, 집값 하락 우려에 따른 매매수요 급감, 20~30대의 매매 기피현상 등이다.

불안정한 전세시장은 사회적 문제가 돼 정부의 노력에도 불구하고 내년까지 이어질 전망이다. 특히 9~10월 전세대란에 대한 불안감이 높아지는 이유는 신규 입주물량이 턱없이 부족하기 때문이다.

지난 한 해 수도권 입주물량은 8만1000가구였지만 올해는 7만9000가구로 추정된다. 전세난이 크게 가중되고 있는 서울의 경우 지난해 9~10월 6000가구 수준에서 올해는 3800가구로 37% 감소가 예상된다.

다만 연말까지 매매거래가 회복조짐을 보일 경우 전세가 상승 폭은 다소 줄어들 것이다. 8·28 부동산대책이 효과의 발휘된다면 9월 매매시장에서는 급매물과 미분양 아파트의 소진이 선행될 것이다. 특히 공시가 4억원 이하 중소형(전용면적 85㎡이하) 주택은 가장 큰 수혜를 볼 것으로 보인다. 6억원까지는 취득세율이 1%이고, 연말 소득공제시 장기주택저당차입금의 대상 주택이 공시가 4억원으로 높아졌기 때문이다. 또 장기주택모기지 제도의 직접적인 수혜 대상이기도 하다.

국민은행 강남스타PB센터 팀장 김일수 ilsoo.kim@kbfg.com