원가에 주변시세 고려해 결정…수도권은 분양가 절반이 땅값

분양가 책정 어떻게 하나

건설사와 시행사가 아파트 분양가를 매기는 방법은 크게 세 가지가 있다. 땅값(택지비)과 건축비(공사비)에다 적정한 이익을 붙이는 ‘원가법’과 주변 시세를 감안해 결정하는 ‘비교사례법’, 장래 예상 수익을 따져 가격을 책정하는 ‘수익환원법’ 등이다.

주택업체들은 보통 ‘원가법’을 기본으로 주변 시세(비교사례법)를 고려해 분양가를 결정한다. 부동산 경기가 호황일 때는 집값이 상승 추세인 점을 감안해 원가에다 이익을 많이 붙이고, 침체일 때는 주변 시세를 반영해 가격을 매기는 경우가 많다. 특히 요즘처럼 시장 침체가 장기화되는 상황에서는 주변 시세보다 낮춰서 책정하는 게 대세다.

아파트 분양원가는 땅값과 건축비, 가산비용 등으로 구성된다. 이 중 분양가를 좌우하는 가장 큰 요소는 땅값이다. 주택업체 관계자는 “3.3㎡당 건축비(직접 공사비)가 400만원대임을 감안하면 땅값이 비싼 수도권에선 결국 땅값에 따라 분양가가 결정된다”고 설명했다. LH(한국토지주택공사) 관계자는 “수도권의 경우 분양가의 40~50%를 땅값으로 보면 된다”고 말했다.

땅값과 함께 분양원가를 구성하는 주요 요소는 ‘건축비(공사비)’다. 건축비는 직접공사비·간접공사비·설계비·감리비·부대비용 등 5개 항목을 합한 기본형 건축비가 기준이 된다. 기본형 건축비는 매년 3월과 9월을 기준으로 물가변동률을 감안해 정부가 고시한다. 분양가의 또 따른 요소는 가산비용이다. 넓은 의미에서 공사비에 포함되는 가산비용은 복리 시설과 홈 네트워크, 기계환기설비 등의 인텔리전트 설비를 추가로 건설할 때 드는 비용이다.

시행사와 주택업체들은 분양원가(땅값+건축비+가산비용)를 토대로 이익을 극대화하면서도 분양성(사업성)을 높일 수 있는 가격(분양가)을 산출하기 위해 컨설팅업체를 통해 여러 번 시장조사를 한다. 주변 시세, 전셋값, 소비자 선호도, 시장 분위기 등을 샅샅이 파악해 이를 토대로 최종 결정하게 된다. 시행사의 한 관계자는 “최근에는 많은 시행사가 이익이 줄어들더라도 주변 시세보다 가격을 낮춰 신속하게 분양을 끝내려는 방향으로 결정하고 있다”고 말했다.

김태철 기자 synergy@hankyung.com