건물 임대차계약 존속 기간을 20년으로 제한한 민법 조항은 위헌이라는 헌법재판소의 결정이 나왔다. 헌재의 위헌 결정이 내려진 법 조항은 효력을 상실, 입법부의 개정 작업을 거치지 않는 한 적용할 수 없다.

헌재는 26일 신촌역사가 “임대차 존속기간을 20년으로 제한한 민법 651조 1항은 임대인의 재산권과 계약의 자유를 침해한다”며 낸 헌법소원심판 청구 사건에서 재판관 6(위헌) 대 3(합헌) 의견으로 위헌 결정을 내렸다.

헌재는 “임차한 상가 및 주변 상권의 영업 전망에 따라 임차·임대인이 20년 초과 부분의 무효를 주장하거나 초과 기간에 따른 부당이득 반환을 요구할 수 있다”며 “해당 법 조항은 당사자들이 20년 이상 임대차계약을 원할 경우 우회적인 방법을 취할 수밖에 없게 해 거래관계를 왜곡하고 있다”고 판단했다.

이어 “건축기술 발달로 견고한 건물인지 여부가 임대차 존속기간 제한 적용 여부를 결정하는 기준이 되기에는 부적절하다”며 “해당 법 조항은 입법 취지가 명확하지 않으며 계약의 자유를 침해했다”고 지적했다.

강일원 박한철 이진성 재판관은 다만 “임대차 존속 기간 제한 조항은 부동산 관리 소홀 및 개량 미비에 따른 사회 경제적 손실을 방지하기 위한 수단”이라며 “당사자가 장기 임대차계약을 원할 경우 우회적인 방법을 취해야 한다는 불편함이 있다는 이유만으로 위헌이라 볼 순 없다”는 반대 의견을 제시했다.

1958년 제정된 민법 651조 1항에 따르면 견고한 건물 등의 소유를 목적으로 하는 경우 등을 제외하면 토지 임대차계약 존속 기간은 20년 이하로 제한된다. 신촌역사로부터 임대차계약 체결 권한을 위임 받은 대우건설은 2004년 7월 성창에프엔디와 30년 동안 임대료 750억원을 받는 내용의 임대차계약을 체결했다.

신촌역사는 성창에프엔디가 2009년 3월 “민법에 어긋난 계약이므로 임대차계약 중 20년을 초과한 부분인 175억원을 돌려달라”며 제기한 소송 1심에서 승소하자 헌재에 위헌법률심판을 제청했으나 기각돼 2011년 9월 헌법소원심판을 청구했다.

헌재 관계자는 “민법 중 채권법 영역에서는 이례적인 위헌 결정”이라며 “해당 법 조항이 50여년 전 제정 당시에 비해 현저히 변화된 사회 경제적 현상을 제대로 반영하지 못해 위헌 결정이 내려진 것”이라고 설명했다.

김선주 기자 saki@hankyung.com