[부동산, 이제는 월세시대]③팽창하는 월세시대, 미리 대비해야 '백전백승'
[김호영·김하나 기자]]"오는 3월에 전세계약 갱신을 해야 합니다. 요즘 전셋가 뛰다 보니 세입자로서 한 5000만원 정도는 보증금이 인상될 것으로 생각하고 있었는대요. 집주인이 기존 전세계약은 유지하면서 5000만원 인상분에 대한 월세를 요구하더라구요. 이런 경우 월세 금액은 어느 정도가 되는 건지요?"(아이디 the***)

"신혼 집을 두 달 가까이 구하다가 최근에 계약을 했습니다. 결혼자금이 1억5000만원 정도이다보니 다세대 주택을 보증금 1억5000만원에 월세 20만원으로 얻었습니다. 같은 동에 다른 집들은 1억7500만~1억8000만원 정도더라구요. 그런데 이게 싼건지 비싼건지 알 수 없네요."(아이디 jun***)

전세 계약 갱신을 앞두고 보증부 월세를 일컫는 '반전세'는 재테크 게시판의 단골 화제다. 끝없이 치솟는 전셋값을 감당하기도 부담스럽지만, 전셋값 올려줄 필요없으니 이를 월세로 전환해달라는 집주인도 많기 때문이다.

집주인과 세입자의 입장이 맞아 떨어지면 문제가 안된다. 집주인 입장에서는 낮은 금리를 월세로 해결하고 싶거나 매달받는 월세로 대출이자를 갚고 싶어 월세로 일부 전환하고 싶다. 세입자도 높은 전세금을 감당하기 어렵거나 보증금만 있는 상태라면 월세를 끼고 집을 구하게 되는 경우다. 그렇지만 대부분 계약을 갱신하거나 '울며 겨자먹기'식의 반전세를 택하는 게 현실이다.

◆반전세 계약시, 월세 전환율 지역·주택유형에 따라 꼼꼼히 살펴야

그렇다면 보증금과 월세와의 상관관계는 어떻게 될까? 이걸 알 수 있는 일종의 지표가 '월세 전환율'이다. 월세 전환율이란 전세를 월세로 갈아탈 때 비용을 연이율로 계산한 값이다. 이를 수식으로 표현하면 (월세*12)/(전세금-월세보증금)*100이다. 앞서의 신혼부부의 예를 계산하면 (20만원*12)/3000만원*100으로 계산하면 8이라는 값이 나온다.

이는 월세 전환율이 8%라는 얘기이며, 3000만 원을 연금리 8%로 대출받은거나 마찬가지로 해석된다. 최근 전세자금대출 금리가 3~5%인 걸 감안하면 임차인 입장에서는 전세보다는 손해를 보는 셈이다. 서울 다세대 주택의 평균 월세전환율이 9%대인 걸 감안하면 싼 편이지만 이 또한 비교대상에 따라 차이가 있다.

서울에서도 지역이나 주택형에 따라 차이가 있을 수 있기 때문이다. 서울시에 따르면 지난해 3분기 현재 서울시 월세주택의 전환율은 도심권(종로구·중구·용산구) 단독·다가구가 최고치인 9.4%를 기록했다. 동남권(서초구·강남구·송파구·강동구) 아파트는 최저 6.3%를 나타냈다.

월세 전환율을 잘 알아야하는 까닭은 세입자에게만 있는 것이 아니다. 월세시대를 대비해야 하는 건 집주인에게도 마찬가지다. 지난해 말 주택임대차보호법 시행령 일부개정안이 통과되면서 올해부터는 보증금을 월세로 전환시에는 전환율의 상한률이 14%에서 10%로 하향 조정됐기 때문이다. 집주인이 과도한 반전세를 요구했다다는 큰 코를 다치게 된다.

개정안에 따르면 월세와 전세가 결합한 반전세 형태의 주거계약이 증가하는 양상에 따라 고정 전환율의 상한선을 10%로 정했다. 한국은행의 공시기준 금리가 현재 2.5%인 점을 감안해 4배인 10%로 정한 셈이다. 금리가 낮을 때는 인하된 금리가 반영되고 금리가 높을 때는 고정된 상한율 10%가 적용된다.
[부동산, 이제는 월세시대]③팽창하는 월세시대, 미리 대비해야 '백전백승'
◆집주인, 무턱대고 월세 인상 요구했다가 법규위반 소지 있어

예를 들어 집 주인이 3억원짜리 전셋집의 보증금 일부(1억원)를 월세로 돌릴 경우를 보자. 작년까지는 최고 연 14%에 해당하는 1400만원(월 116만원)을 요구할 수 있었다. 그러나 올해부터는 1000만원(월 83만원)만 받을 수 있다. 숫자상으로만 보면 전셋집의 월세화로 인한 세입자의 부담이 줄어드는 셈이다.

그러나 현실은 다르다. 집주인들이 저마다 월세를 선호하고 있기 때문에 월셋값이 하락하고 있어서다. 한국감정원에 따르면 지난 9월 기준 전국의 전월세 전환율은 9.84%로 지난 2010년 6월 10.92%보다 1.56%포인트 하락했다. 상한선에는 아예 미치지 못하는 수준이다.

실효성이 높은 지역은 월세전환율이 연 10%가 넘는 대학가 원룸이나 오피스텔 세입자가 해당될 전망된다. 월세전환율이 연 6% 안팎에 불과한 아파트나 아파트가 밀집한 지역은 억제효과를 거의 없다는 게 전문가들의 판단이다.

더불어 전문가들은 월세시장은 월세를 사는 계층이 얼마의 임대료를 소득 중에 지출할 수 있는지가 중요하다고 입을 모으고 있다. 다시 말해 상한선을 둬서 억지로 억제하기 보다는 소득의 정도에 따라서 지출의 규모가 어찌될지를 가늠하는 편이 중요하다는 얘기다.

이 같은 지표는 RIR(Rent Income Ratio)로 나타낼 수 있다. RIR는 소득대비 주거비부담 수준을 말한다. 임대료를 소득으로 나눈 값이기도 하다. 때문에 소득이 낮으면 RIR가 높고, 소득이 높으면 RIR는 높아지는 게 보통이다. 공공임대가 민간임차 보다 낮은 편이다.

우리나라의 RIR는 세계에서 어떤 수준일까? 결론부터 얘기하면 낮은 수준이다. 국토교통부에 따르면 우리나라의 2012년 임차가구의 주거비 부담인 RIR은 저소득계층은 2010년 28.2%에서 21.8%로 낮아졌다. 중고소득층의 부담 증가로 전체적으로 19.2%에서 19.8%로 소폭 증가했다. 중위수 기준 RIR는 19.2~41.7%에 분포되어 있다. 월세 기준으로는 일반임차는 소득 5~6분위가 54만원, 3~4분위는 33만원이고 보증금은 월세의 10~30배까지 다양했다.

가까운 일본의 경우는 소득은 평균 42만엔(약 420만원)이었고 이 중 6만엔(약 60만원)을 임대료로 지출하고 있었다. 보증금은 6만~12만엔으로 월세의 1~2개월치에 불과했다. 그러나 6만엔에 달하는 임대료에는 수많은 수수료가 붙어 있었다. 보증수수료가 임대료의 50% 차지하고 화재보험료가 20~25% , 중개수수료가 1개월치, 사례금이 2개월치 등의 경우가 있다. 실제로는 5~6개월의 임대료를 한번에 납입하고 입주하는 셈이 대부분이었다.

일본만이 아니다. 미국의 경우 중위수 기준 RIR가 25~28%,, 영국은 26% 수준이다. 우리나라가 월세를 높은 수준으로 내는 건 아니라는 결론이다. 보증금을 월세로 전환할 경우 월세부담이 예고될 수 있다. 동시에 월세가 높아질 확률이 높다는 게 전문가들의 얘기다.

이상영 명지대학교 부동산학과 교수는 "보증금의 월세화는 빠르게 진전될 것으로 보인다"며 "서구식 월세 체계로 전환될 가능성이 높다"고 내다봤다. (계속)

[부동산, 이제는 월세시대]④개인 임대사업자, 최대 절세 요건 갖추려면? 으로 이어집니다.

한경닷컴 김호영·김하나 기자 hana@hankyung.com