[부동산, 이제는 월세시대]⑦지식산업센터 임대, 개인 VS 법인 누가 더 유리?

상반기 중 임대 목적 지식산업센터 취득 가능
"적용 누진세율 낮은 법인사업자가 개인보다 무조건 유리한 건 아냐"
"세금 측면 + 다른 부분도 살피고 결정해야"

[최성남 기자] 임대 목적으로 지식산업센터(舊 아파트형공장)를 분양받는 것이 빠르면 상반기내 허용된다. 정부가 늘어나는 지식산업센터의 임차 수요에 비해 물량이 부족한 현재 상황을 개선하기 위해 오는 6월 관련법(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률)을 개정해 규제를 완화하기로 결정했기 때문이다. 예정대로 법이 개정되면 상반기내 지식산업센터의 합법적인 임대가 가능해진다.

지식산업센터는 알짜 수익형 부동산으로 주목 받고 있다. 일반적인 원룸이나 오피스텔의 수익률은 공급과잉으로 인해 점차 낮아지는 추세인 반면 지식산업센터는 경기 침체와 부동산 시장 불황으로 사옥을 마련하기 힘든 기업들의 임차 수요가 늘어나면서 꾸준히 인기를 끌고 있다. 수익률도 일반적인 수익형 부동산에 비해 높은 연간 7%대로 알려져 있다.

◆ 개인사업자 VS 법인사업자, 단순 적용 누진세율만 놓고 판단해선 안돼

전문가들은 지식산업센터 임대 사업에서 수익을 높이기 위해서는 개인 사업자로 할 것인지 법인 사업자로 할 것인지를 먼저 결정해야 한다고 조언했다. 하지만 단순히 적용되는 누진세율만 놓고 판단해서는오류를 범할 수 있다는 지적이다.

절대적인 세율 적용 수치만 놓고 보면 법인사업자가 개인사업자보다 유리하다. 적용 받는 소득세율(법인세율)만 놓고 봤을 때 그렇다. 개인의 경우 6~38%의 누진세율이 적용되지만 법인의 경우 10~22%의 누진세율이 적용되기 때문이다. 따라서 세율만 보면 법인세율이 소득세율보다 낮기 때문에 법인사업자가 더 유리하다는 판단이 가능하다.

다만 법인사업자가 법인으로부터 이익금을 대표이사나 주주 등이 가져오는 경우(급여·퇴직소득·배당소득 등)에 다시 개인소득세를 부담해야 하는 부분이 발생하기 때문에 종합소득세를 부담한 후의 자금을 마음대로 사용할 수 있는 개인 사업자와는 차이가 있다는 점도 염두해 둬야 한다. 낮은 누진세율을 적용해서 법인세를 적게 냈다고 하더라도 이후 법인으로부터 가져오는 소득에 대해서는 따로 개인 소득세를 내야하기 때문이다.

법인사업자의 경우 개인사업자와 달리 과밀억제권역에서 취득하는 부동산에 대해서는 취득세가 중과된다는 점도 유의해야 한다. 지방세법은 과밀억제권역에서 공장을 신설하거나 증설하기 위해 사업용 과세물건을 취득하는 경우 취득세를 중과(중복부과)하도록 규정하고 있다. 이 경우 적용되는 취득세율은 8%다. 과밀억제권역은 수도권 중 인구와 산업이 지나치게 집중됐거나 집중될 우려가 있어 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역을 일컫는다. 현재 서울을 포함해 수도권내 인구가 몰린 지역은 대부분 과밀억제권역으로 분류된다.

김종필 세무사는 "법인으로부터 자금을 가져오는 경우 발생하는 세금(소득세)과 법인세를 모두 차감한 후의 세후순이익 관점에서 법인사업자가 개인사업자보다 유리한지 여부를 판단해야 한다"면서 "단순한 적용 세율만을 놓고 법인사업자로 결정할 경우 결과적으로 더 많은 세금을 낼 수 있다"고 말했다.

◆ "세금적인 측면 뿐만 아니라 다른 부분도 살펴봐야"

의도적으로 법인사업자를 선택하는 경우도 있다. 최근 수입 규모가 일정 규모 이상인 개인 기업의 경우 장부의 정확성을 세무대리인에게 확인받은 후 신고하도록 하는 성실신고 확인제가 시행되고 있는데 까다로운 검증 절차를 거쳐 종합소득세를 신고해야 한다.

반면 법인 기업의 경우에는 성실신고 확인을 할 필요가 없다는 장점이 있어 성실확인신고대상에서 제외되기 위해 법인으로 전환하는 사례도 발생하고 있다는 설명이다.

김종필 세무사는 "법인사업자로 할 것인지 개인사업자로 할 것인지 여부는 세금적인 측면뿐만 아니라 그 이외의 부분까지도 종합적으로 고려해서 결정해야 하는 중요한 의사 결정"이라고 말했다.

한편 지난해 말로 지식산업센터 취득시 적용됐던 대규모 세제 감면 혜택은 종료됐다. 지방단치단체들이 세수 부족을 이유로 취득세와 재산세의 감면율을 축소했기 때문이다. 올해 지식산업센터를 분양 받는 기업(중소기업)이나 개인은 취득세와 재산세를 각각 50%, 37.5% 감면받는다. 지난해까지는 각각 75%, 50%였다. 반면 벤처 기업 인증을 받고 창업한지 4년 이내인 기업은 여전히 취득세와 재산세를 전액 면제받는다.

한경닷컴 최성남 기자 sulam@hankyung.com