美 주택시장 회복세 `둔화`··소비심리 개선 `악영향`

굿모닝 투자의아침 1부 [지표와 세계경제]

출연: 홍순표 BS투자증권 리서치센터 부장



`미국 주택가격지수 결과와 향후 미국 주택가격 전망은?`

지난 주 공개된 미국의 1월 신규주택 착공건수는 전년동월대비 -2.4%를 기록하면서 지난2011년 8월 이후 29개월 만에 처음으로 마이너스 증가세를 기록했고, 1월 건축허가 건수 역시 전년동월대비 3.7% 증가에 그치는 등 미국 주택시장의 활기가 약해진 것으로 나타남. 더불어 미국 주택 공급업자들의 시장에 대한 신뢰도를 반영하는 NAHB주택시장지수가 9개월 만에 기준선 50P선을 하회하면서 향후 미국 신규주택 착공과 건축허가 등 공급 관련 지표들의 부진이 좀 더 지속될 가능성을 배제할 수 없게 했음. 그리고 간밤 공개된 FHFA이 집계하는 주택가격지수와 케이스 쉴러 주택가격지수 등 주택가격 관련 경제지표들도 미국의 주택 공급이 이전보다 강해지기 어려울 수 있다는 점을 다시 한 번 확인시켜 주었음. 작년 12월 FHFA 주택가격지수는 전월대비 0.8 % 상승(전월치 +0.1%)을 기록했음. FHFA 주택가격지수는 지난 2012년 2월 이후 23개월 연속 플러스 증가세를 이어가고 있지만, 작년 3월 이후 미국의 주택가격 상승세가 현저히 둔화되고 있음을 판단 가능하게 해주고 있음. 그리고 미국의 20개 대도시의 주택가격을 반영하고 있는 케이스 쉴러 주택가격지수 역시 작년 12월에 전년동월대비 13.4%(예상치 13.6%, 전월치 +13.7%)를 기록했음. 케이스 쉴러 주택가격지수는 2012년 6월부터 플러스 상승률을 19개월 째 이어가고 있지만, 작년 9월부터 +13%대에서 추가 상승 시도가 어려워지고 있는 것으로 나타남. 앞서 언급했듯이 건설업자들의 주택시장에 대한 신뢰가 약해지면서 주택 공급 유인이 줄어들고 있음. 그리고 1월 기존주택 판매의 경우 주택가격 상승세의 둔화에도 불구하고 전년동월대비 6.5% 감소하면서 3개월 연속 감소세를 이어가는 등 주택 수요도 줄어들고 있는 것으로 나타남. 주택 공급과 수요, 어느 한 쪽도 크게 늘어나기 어려운 환경이라는 점을 고려한다면, 주택가격의 지난 2011년 이후 추세적인 상승 흐름은 둔화 또는 하락할 가능성을 배제할 수 없을 전망임.





`미국 주택시장과 소비`

미국 주택가격 등 주택시장 회복세의 둔화 가능성은 미국 가계의 소비에도 제약 요인이 될 수 있음. 미국 가계의 자산효과는 주식과 주택에서 비롯되지만, 최근 미국 주택가격의 상승 흐름이 둔화되고 있는 가운데, 올해 들어 미국 주식시장은 작년 보다 강한 상승 흐름을 보여주지 못하고 있는 상황임. 2월 컨퍼런스보드 소비자신뢰지수는 78.1P(예상치 80.8P, 전월치 80.7P)를 기록했음. 2월 컨퍼런스보드 소비자신뢰지수는 미국 가계의 소비 심리가 한파 등 계절적인 요인에서 벗어나고 있다는 점을 확인시켜주는 결과임. 그렇지만 2월에도 소비심리의 개선 정도는 제한되었고, 주택 관련 자산효과 약화로 향후 소비심리의 개선 정도 역시 제한될 가능성이 높아 보임. 무엇보다 미국 주택시장 회복이 상당 부분 이루어졌기 때문에 주택가격을 통한 자산효과의강화는 쉽지 않을 것으로 예상됨. 지난 2009년 3월, 2010년 11월, 작년 9월 3차례에 걸쳐 단행된 양적 완화정책과 2015년까지 지속될 것으로 예상되고 있는 초저금리 기조에 힘입어 기존주택가격 평균값을 기준으로 주택가격은 저점 대비 40% 가까이 상승하는 등 미국의 주택가격은 사상 최고치를 기록했던 2006년 7월 수준이 가시권에 들어선 상황임. 따라서 현재 미국 주택가격 상승세의 강화를 통한 소비 심리의 개선 가능성은 낮아 보임. 그리고 테이퍼링 단행 등 연준이 유동성 공급을 줄이면서 모기지금리가 상승하고 있다는 점도 주택가격의 상승을 제한하는 요인이 될 것으로 예상됨. 이상을 종합해 보면, 미국 주택시장이 상당한 수준으로 회복되었고, 앞으로 남은 FOMC회의에서 순차적으로 테이퍼링이 강화되면서 모기지금리의 상승이 지지될 것이라는 점을 고려한다면, 주택시장 측면에서의 소비 모멘텀이 크게 개선되기 어려울 가능성에 대해서도 충분히 염두에 둘 필요가 있어 보임.





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