경기 용인시 자가 아파트에서 살던 직장인 안경희 씨(38)는 최근 직장 문제로 서울 강남의 한 원룸을 보증부 월세로 계약했다. 중개업소에서 ‘혹시 무주택자냐’고 묻길래 집이 있다고 했더니 원룸을 적극 소개해줬다. 안씨는 “유주택자는 월세 세액공제 대상이 아니기 때문에 집주인이 선호한 것 같다”고 말했다.

'2·26 전월세 대책' 이후 달라진 부동산 투자패턴 "소득노출 안 되는 유주택자·외국인 좋아요"
4일 부동산업계에 따르면 정부가 지난달 발표한 ‘2·26 임대차시장 선진화 방안’ 때문에 임대소득자와 투자자들이 투자 포트폴리오를 어떻게 구성할지 고민이 커지고 있다. 월세가 공개되지 않는 외국인이나 유주택자를 세입자로 받거나 상가와 다가구주택에 투자하는 방안을 검토하는 이들도 적지 않다. 이번 대책으로 세제 혜택이 늘어난 준공공임대주택은 여전히 제약이 많아 참여자가 적을 것이라는 게 시장의 반응이다.

○세입자로 ‘유주택자·외국인’ 선호

세입자에 대한 선호도가 달라지고 있다. 서울 연희동 태양공인의 최진규 대표는 “집주인들이 외국인 유학생이나 교환학생을 우선적으로 연결해 달라고 부탁한다”며 “확정일자도 받고 전입신고도 않기 때문”이라고 전했다.

외국인들은 주로 한 달치 월세만 보증금으로 내는 순수 월세 방식이나 1년치 월세를 한꺼번에 내는 ‘깔세’ 방식으로 계약을 맺는다. 보증금이 없기 때문에 확정일자를 받는 일이 드물다. 국세청은 국토교통부에 임대차 확정일자 자료를 받아 월세소득에 과세한다. 외국인은 월세에 대한 세원이 잘 드러나지 않는 이유다.

유주택자도 마찬가지다. 연봉 7000만원 이하인 무주택자는 최대 75만원까지 돌려받지만 유주택자는 월세 소득공제를 받을 수 없다. 집주인은 무주택자를 세입자로 들이고 세금을 내는 것보다 유주택자를 택하는 것이 이익인 셈이다.

○상가와 다가구주택도 관심 대상

기존에 이미 임대소득자로 신고해야 운영할 수 있었던 상가가 주택의 대체재로 떠올랐다. 세입자 관리를 해야 하는 주택보다 관리가 편한 데다 수익률도 상대적으로 더 높아서다. 미리 임차인을 받아놓고 분양하는 ‘선임대 상가’에 대한 문의가 늘었다는 게 분양업계의 설명이다.

주택 중에서는 ‘다가구주택’(19가구 이하가 살 수 있는 원룸형 단독주택)이 대안으로 거론되고 있다. 집주인이 살고 있는 9억원 이하 다가구주택은 실제로 몇 가구가 거주하든 1가구로 간주, 임대소득에 세금을 물리지 않는다. 서울 한남동 A공인 관계자는 “다가구주택과 도시형생활주택을 보유한 집주인이 최근 도시형생활주택 매매에 대한 상담을 해왔다”며 “도시형생활주택의 수익률이 좋지 않았던 데다 세금도 아낄 수 있어 매각을 권유했다”고 말했다.

민간이 운영하면서도 공공성을 띠는 준공공임대주택에 대해서는 집주인들이 고민에 빠졌다. 소득세 감면율 30%(기존 20%) 확대 등 세제·금융지원이 늘어나는 건 호재다. 하지만 임대료 인상에 제한이 있는 데다 10년이라는 의무임대기간이 여전히 부담스럽다. 임채우 국민은행 부동산 전문위원은 “10년 의무임대기간을 7년 정도로 줄이거나 임대료 상한선을 완화하는 등의 유인책을 마련해야 한다”고 지적했다.

이현진/김진수 기자 apple@hankyung.com