[임대차 보완 대책] 다른 소득 5000만원 있고 2채 중 1채 5억 전세땐 세금 年19만원

2016년 전세 소득 세금 따져보니…
전세 10억 집주인 다른 소득 없으면 세금 12만원
3주택자는 임대소득 규모 관계없이 종합소득세

< 경제관계장관회의 > 현오석 부총리 겸 기획재정부 장관(왼쪽 두 번째)이 5일 오전 정부세종청사 에서 경제관계장관회의를 주재하고 있다. 연합뉴스

전세를 놓고 있는 집주인들의 머릿속이 복잡해졌다. 정부가 현재 3주택 이상자를 대상으로 하는 전세 보증금에 대한 과세를 2016년부터 2주택자까지 확대하기로 했기 때문이다. 2016년 임대소득분부터는 2주택자도 전세 보증금에 대해 세금을 내야 한다는 의미다. 기획재정부 시뮬레이션 결과 근로소득, 사업소득, 연금소득, 금융소득 등 다른 소득이 2000만원을 넘으면 적잖은 세금을 내야 할 것으로 파악됐다.

◆2주택자는 2016년부터 과세

우선 이번 정부 대책으로 누가 과세 대상이 될지가 초미의 관심사로 떠올랐다. 기재부에 따르면 집을 한 채만 갖고 있으면서 자기 집을 전세로 내놓은 1주택자는 전세 보증금이 얼마이든 과세 대상이 아니다.

2주택자는 현재는 과세 대상이 아니지만 2016년부터 과세 대상으로 전환된다. 월세의 경우 2주택자부터 임대소득세를 매기고 있는 만큼 전세와 월세의 형평성을 맞추자는 취지다.

이때 집주인의 세 부담을 좌우하는 핵심 요소 중 하나는 임대소득이 얼마인가다. 임대소득이 2000만원 이하라면 상대적으로 세금 부담이 적다. 다른 소득과 별도로 세금을 매기는 분리과세(세율 14%)가 적용되기 때문이다.

반면 임대소득이 2000만원을 넘으면 임대소득과 다른 소득을 합쳐 종합소득세를 내야 한다. 종합소득세는 과세 대상 금액(과표)에 따라 세율이 6~38%로 달리 적용되므로 전세 보증금이 클수록, 다른 소득이 많을수록 세 부담이 커진다.

박춘호 기재부 소득세제과장은 “임대소득이 2000만원을 넘으려면 전세 보증금이 15억원 정도는 돼야 한다”며 “대부분 2주택자는 세 부담이 크지 않을 것”이라고 말했다. 예를 들어 전세 보증금 10억원을 받은 2주택자가 다른 소득이 없다면 내야 하는 세금은 12만원에 불과하다.

3주택자 이상은 지금도 과세 대상인데, 2주택자와 달리 임대소득 규모에 상관없이 종합소득세를 내야 한다. 다만 2주택자 이상의 주택 수를 계산할 때 국민주택 규모(85㎡) 이하이면서 기준시가 3억원 이하 주택은 제외된다.

◆다른 소득 2000만원이 분기점

이번에 새로 과세 대상에 포함된 2주택자의 세 부담은 임대소득 및 다른 소득 규모에 따라 편차가 있다.

은퇴 후 연금소득 등으로 연간 5000만원가량을 벌면서 보유 주택 2채 가운데 1채를 5억원에 전세로 내준 A씨 부부가 있다고 치자. 이들 부부가 내야 할 임대소득세는 19만원 정도다.

이유는 이렇다. 먼저 임대소득을 계산해야 한다. 임대소득 산출 공식은 ‘(보증금-3억원)×60%×2.9%-이자·배당수입’이다. 3억원 초과분의 60%에 대해 은행 금리 수준(연 2.9%)을 임대소득으로 간주한다는 의미다.

매달 꼬박꼬박 일정액을 받는 월세와 달리 전세는 임대소득이 얼마인지 똑 부러지게 말하기 어렵기 때문에 정부가 이런 공식을 써서 간접적으로 임대소득을 추정하는 것이다. 이자·배당수입을 빼는 것은 이중 과세를 막기 위한 조치다.

이자·배당수입이 없다고 치면 A씨 부부의 임대소득은 348만원이다. 여기서 필요경비 208만원(간주임대료의 60%)을 뺀 140만원이 최종 과세 대상 임대소득이다. 또 임대소득이 2000만원 이하이므로 분리과세 대상이 돼 14%의 세율을 적용한 19만원 정도(140만원×14%)가 최종 결정세액이 되는 것이다.

반면 A씨 부부처럼 5억원짜리 전세를 놓았더라도 다른 소득이 2000만원 이하인 B씨 부부는 임대소득세를 전혀 걱정할 필요가 없다.

임대소득공제 400만원을 추가로 받을 수 있기 때문이다. 즉 임대소득(348만원)에서 필요경비(208만원)와 임대소득공제를 빼면 과세 대상 소득이 0원이 되므로 내야 할 세금도 없다는 말이다.

주용석 기자 hohoboy@hankyung.com