[시론] 임대소득 과세의 다양한 효과들
지난달 26일 정부는 ‘주택 임대차시장 선진화 방안’이란 임대차시장 안정대책을 발표했다. 월세 가구에 대한 조세 지원과 실수요자의 자가 구입 지원, 민간임대주택 공급 확대가 골자다. 현재의 시장상황을 제대로 진단했고, 처방 방향도 옳은 것으로 보인다. 하지만 좀 더 숙고해 내놓았어야 했다는 지적도 나온다. 당장 임대사업자에 대한 세금부과 방식을 놓고 형평성 논란이 일면서 1주일 만에 보완책을 내놨지만, 시장의 혼란은 깊어지는 모습이다.

최근의 임대차시장은 ‘전세의 상승세 지속, 월세의 안정세 유지’로 나타난다. 수도권 아파트를 기준으로 지난 1년간 전세는 9.4% 상승했다. 반면 월세는 1.2% 하락했다. 수도권 이외의 지역도 비슷한 추세다.

이런 상황은 임대인의 월세 선호와 임차인의 전세 선호 때문이다. 임대인들은 전세보다 월세를 선호한다. 수익이 더 많기 때문이다. 전세금을 은행에 넣어 놓으면 연 2~3%의 수익을 올리는데, 월세는 수익률이 6%대다. 세입자들의 입장은 정반대다. 연 4%대의 전세자금대출을 받아 전세살이를 하면 주거비 부담이 월세보다 작아진다. 이 때문에 세입자들은 전세를 선호한다. 그러나 민간 임대주택시장은 세입자들의 선호도와 반대로 움직이고 있다. 집주인들이 대부분 보증부 월세(반전세) 방식을 선택하고 있어서다. 순수 전세는 점점 줄어들고 있다. 전셋집은 줄어드는데, 전세수요는 늘고 있다. 글로벌 금융위기 이후 장기간 집값 약세가 지속되면서, 집을 살 수 있는 사람들도 전세로 눌러앉고 있어서다. 전셋값 오름세가 3년 이상 지속되는 이유다.

이번 2·26 대책은 전세수요를 월세와 매매로 분산시키자는 것이다. 이번 대책의 핵심인 ‘월세 세액공제’가 계획대로 실행되면, 월세 거주비용은 전세금의 연 6%대에서 5.4%대로 내려가게 된다. 반면 고액 전세가구는 전세자금대출에 대해 정부 보증을 받지 못하기 때문에, 이자비용이 4%대에서 5~6%대로 올라간다. 이렇게 되면 전세를 선호하던 세입자들 중 일부가 월세로 돌아설 가능성도 생긴다.

무주택자들에 대한 저리 융자도 실수요 전세입자들을 자가로 전환시키는 데 도움을 줄 것이다. 현재 주택가격 대비 전세가 비율은 70% 내외로 올라가 있는 상태다. 이 비율이 과도하게 높아지면서 올 들어 주택구입을 고려하는 전세입자들도 늘고 있다. 저리 융자가 제공되면 전세입자들이 자가 수요로 바꾸는 속도가 빨라질 수도 있다.

월세 세액공제는 집주인들의 월세 선호를 전세로 돌리는 효과도 가져올 것으로 보인다. 세액공제를 받기 위해 월세가구들이 월세계약 사실을 국세청에 신고하면 임대인의 임대소득이 드러나기 때문이다. 소득 노출을 피하기 위해 월세를 전세로 돌리는 집주인들이 나타날 수도 있는 것이다.

전·월세 대책에 대한 시장 반응이 이렇게 나타나면 전세수요가 월세나 매매 쪽으로 분산되면서, 전셋값 상승세가 한풀 꺾일 수도 있다. 하지만 계속되는 형평성 논란과 집주인들의 불안이 커지면서 효과보다 부작용이 부각되고 있다. 당장은 세금을 물어야 할 집주인들이 월세를 올리는 선택을 하기가 쉽다. 정부는 집주인들에게 과세 불안과 형평성 논란이 사그라지도록 세심한 시장분석을 통해 부작용 최소화에 나서야 한다.

이번 조치 중에는 법률개정이 뒤따라야 실행에 옮길 수 있는 것들이 있다. 입법조치가 뒤따르지 않으면 정책의 불확실성으로 인해 임대차시장은 더 불안정해질 수 있다. 후속조치가 차질 없이 이뤄지고, 정책의 미세 조정을 통해 부작용을 줄인다면 임대차시장의 선진화는 보다 확실하게 다가올 것이다.

이용만 < 한성대 부동산학 교수 ymlee@hansung.ac.kr >