[이슈 & 포인트] 임대주택리츠의 성공 조건

이상영 < 명지대 부동산학과 교수 >

리츠는 1960년대 미국에서 개인들이 대규모 부동산투자에 참여할 수 있는 방안으로 도입됐다. 당시 리츠 제도의 특징은 두 가지로 볼 수 있다. 하나는 주식시장에 상장됨으로써 개인투자자가 원하는 시점에 투자금을 환수할 수 있다는 것이다. 다른 하나는 투자자들의 수익을 최대화하기 위해 리츠에 세제혜택을 준 것이다. 이에 따라 리츠는 새로운 투자 수단으로 각광받으며 2000년대 전 세계적으로 확산됐다.

국내에서도 2000년대 초 도입된 이후 자산 규모가 10조원 이상으로 커졌다. 그러나 투자는 상업용 부동산이나 개발사업에 집중됐다. 임대주택과 관련된 리츠투자는 미분양이나 하우스푸어 주택으로 국한됐다. 하지만 한국과 거의 같은 시기에 도입된 일본에서는 민간임대주택에 투자하는 임대주택리츠들이 상장돼 있다.

이제 한국도 임대주택리츠를 활용해 임대주택을 공급할 예정이다. 이번에 도입하는 임대주택리츠에는 공공건설임대주택을 투자 대상으로 하는 공공임대주택리츠와 시세보다 싸게 매입한 임대주택을 투자 대상으로 하는 민간제안 임대주택리츠 두 가지 유형이 있다.

새로운 유형의 임대주택리츠는 국내 임대주택시장에 질적 전환을 가져올 것이다. 우선 주택임대시장에 기업형 임대인이 등장함으로써 체계화되지 못한 임대시장이 선진화하는 계기가 마련될 수 있다. 기업형 주택임대관리회사가 등장하고 중개시장 역시 기업형 임대인과 더불어 새로운 도약의 기회를 맞게 될 것이다.

물론 국내 리츠시장에 문제가 없는 것은 아니다. 리츠는 증시 상장보다 사모형식이 우세하다. 각종 세제혜택도 모든 유형의 리츠에 주어지지 않는다. 자기관리형 리츠는 여전히 법인세를 부담한다. 임대주택리츠도 기존 공공건설임대주택이나 구조조정용 물건 중심이어서 일반임대주택의 상장주식을 개인이 투자하는 데까지는 시간이 걸릴 것이다.

이런 투자 형태가 순조롭게 성장하기 위해서는 국민주택기금이 투입되는 현재 임대주택리츠가 본래의 투자 목적을 달성할 수 있어야 한다. 이를 위해서는 운영·관리하는 기관의 역할이 중요하다. 주택청약 가입자들의 자금을 기초한 국민주택기금이 투자된다는 점에서도 임대주택리츠의 안착에 사회적 관심이 필요한 시점이다.

이상영 < 명지대 부동산학과 교수 >