전월세 과세, 6월 국회가 분수령

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임채우 < 국민은행 부동산전문위원 >

올초만 해도 취득세 인하가 확정되고 다주택자 양도세 중과제도가 폐지되면서 주택시장은 상당히 좋은 흐름을 보였다. 하지만 2주택 이상만 보유하면 세금을 부과하겠다는 정책이 발표되면서 주택시장은 싸늘하게 식어가고 있다.

앞으로 부동산시장은 어떤 흐름을 보일까? 단기적으로 주택 임대차 선진화 방안을 논의할 6월이 분수령이 될 것 같다. 법안 통과 내용에 따라 주택시장에 미치는 강도는 달라지겠지만 불확실성 해소로 거래량이 증가할 것으로 예상된다.

현재 주택시장은 전세 가격 급등, 전세 물량 부족 등으로 아파트 매매가격 대비 전셋값 비율이 전국 68.5%로 2002년 이후 최고치다. 이렇다 보니 전세 가격 올려주기에 지친 세입자들이 아파트 구입에 적극 나서고 있다. 실수요자 중심으로 시장이 바뀌면서 노후화된 기존 주택보다는 평면이 좋고 부대시설을 잘 갖춘 쾌적한 신규아파트 청약시장에 높은 관심을 보이고 있다.

앞으로 주택 구입은 투자보다는 가족의 안식처 마련에 더 비중을 두고 접근해야 한다. 매각차익 기대감이 낮아지면서 임대수익 중심의 부동산 트렌드가 고착화하고 있기 때문이다. 전·월세 과세 방침으로 상가, 건물, 원룸주택, 오피스텔 등 월세가 나오는 임대용 부동산의 인기가 시들해지지 않은 것이 그 증거다.

전·월세 과세 방침으로 주택시장이 움츠러들고 소형아파트 등을 구입해 월세 임대사업을 하려는 수요가 대기 상태에 있지만 전·월세 과세기준이 완화돼 통과될 경우 불확실성 해소로 임대사업에 나서는 사람이 증가할 것으로 생각된다. 현재 연간 임대소득이 2000만원 이하인 2주택자만 분리과세되는데 이 기준이 완화될 가능성도 있다.

노후를 준비한다면 분리과세 기준에 맞게 임대사업을 하는 게 좋겠다. 오피스텔은 공급이 많지만 여전히 소액으로 투자할 수 있는 유일한 수익형 부동산이다. 공급이 적은 지역 중심으로 선별적 투자가 필요하다.

상가는 고가로 분양하는 경우가 많기 때문에 반드시 임대 시세를 조사한 뒤 접근해야 한다. 주택 가격 상승 여력은 높지 않지만 강남권 재건축이나 유망 재개발 지역, 신도시 등에도 관심을 가질 것을 주문한다.

임채우 < 국민은행 부동산전문위원 >