[새 경제팀에 바란다] (2) 임대관리 전문기업 육성하라
최근 정부의 임대주택 과세방침에 따라 모처럼 부동산시장에 찾아온 활기가 위축되더니, 급기야 주택가격 상승세가 하락세로 돌아서는 움직임까지 보이고 있다. 이에 따라 정부는 여러 가지 보완책을 마련하면서 주택수 기준의 철폐와 월세의 종합소득세 합산기준을 연간 2000만원으로 하고, 세금부과도 1년 정도 늦추는 대안으로 정책의 방향을 수정하기로 한 것으로 알려졌다. 그러나 전세주택에 대한 과세는 금융소득과의 이중과세문제로 아직 방향을 정하지 못한 것으로 알려졌다.

이런 논의과정을 지켜보면서 드는 생각은 임대인의 개별 사정과 과세형평성 유지를 위해 기준이나 시행시기를 수정해가는 모습은 불가피한 측면이 있다고 하더라도 부동산시장의 환경변화와 산업발전 측면의 고려는 매우 부족하다는 것이다. 주지하는 바와 같이 우리나라는 베이비부머의 은퇴가 현실화되고, 소형가구와 고령가구의 증가가 가속화되는 시점에서 부동산 정책도 근본적인 패러다임이 변해야 할 때가 됐다. 더욱이 세계적인 저금리 추세가 상당 기간 계속될 것으로 보이는 상황에서 주택은 가장 간편한 투자대상이며, 노후대비를 걱정할 수밖에 없는 은퇴세대에게도 월세수입을 안정적으로 기대할 수 있는 주택이야말로 가장 안전하고 편리한 투자대상으로 주목받고 있는 상황이다. 그런 측면에서 정부의 주택임대료 소득과세방침은 시장에 큰 충격파를 미칠 수밖에 없다.

복지지출의 확대를 약속한 정부 입장에서 보면 주택임대소득에 대한 과세방침은 불가피한 측면도 있다. 그러나 이 문제를 임대인의 개인적인 사정 차원에서 접근하는 것은 바람직하지 않다. 즉 현재 개인적인 차원에서 이뤄지고 있는 주택임대소득 과세 논의를 주택임대산업 차원에서 접근해야 한다고 생각한다.

외국에서 주택을 임차해서 살다보면 집주인과 마주치는 일은 거의 없다. 임대주택을 관리해 주는 회사나 중개업소가 따로 있어서 집주인과 직접 대면해 얼굴을 붉히는 일도 거의 없다. 집에 하자가 생기면 바로 고쳐주고 임대차는 철저한 계약에 의해서 이뤄지며, 임차료 미납에 대해서도 공식적인 절차가 있어서 집주인이 마음대로 임차인을 내보내거나 임차인도 무조건 눌러앉아 버티는 일도 없다. 모든 임대차 관계는 공식적인 규범과 절차에 의해서 이뤄지기 때문에 모든 다툼도 객관적인 기준에 따라 처리된다.

한국에서는 주택의 임대차가 원래 개인적인 차원에서 이뤄지고 전세라는 특수한 임대차 제도가 존재하다 보니 분쟁이 났을 때는 대부분 온정주의나 임대인과 임차인 사이의 힘겨루기에 의해서 결판이 나는 경우가 많다. 이렇듯 한국의 주택 임대차는 대부분 비공식적인 개인 간 거래로 이뤄지고 있는 까닭에 과세가 제대로 되지 못하고, 임차인의 권리도 제대로 보호받지 못하는 경우가 흔하다. 오피스 시장의 경우 임대차가 (임대)기업적 차원에서 이뤄지고 있는 것과는 상당히 다르다.

따라서 개인중심의 비공식 주택임대산업을 임대관리 전문기업을 중심으로 한 공식산업으로 유도해야 할 필요가 있다. 주택을 임대하려는 사람들은 이들 기업에 투자와 관리를 맡겨서 세금도 내고 또한 적절한 관리도 하게 함으로써 현재 임대 중에 있는 주택의 질을 확보하도록 할 필요가 있다. 즉, 현재의 과세논쟁이 임대주택 관리산업의 정착과 육성으로 반드시 연결돼야 한다. 요컨대 개인적 차원의 부동산 투자가 전문적인 임대주택 투자관리기업을 통해서 이뤄질 수 있도록 해야 한다. 특히, 정확한 사업성 분석에 의한 부동산투자와 금융이 정착되도록 관련 제도를 정비하고, 이런 부동산기업이 공정하고 투명하게 운영되도록 함으로써 투자자를 보호할 수 있는 감시장치도 마련해야 한다.

조주현 < 건국대 부동산학 교수 3586@hotmail.com >