1975년 국회의사당 건물이 들어선 뒤 개발이 본격화된 ‘한국 금융 1번지’ 서울 여의도. 1970년대 말~1980년대 초엔 업무용 빌딩 건립이 이어졌다. 한국교직원공제회, 미래에셋증권, 삼천리 빌딩 등이 대표적이다. 이때 세워진 여의도 1세대 빌딩을 중심으로 재건축 바람이 불고 있다. 한국거래소 서울사무소와 증권사 본사들이 몰려 있는 동(東)여의도 지역이 특히 그렇다. 임차 수요가 많은 곳이어서 연면적을 지금보다 2~3배 넓혀 새로 지을 경우 수익성을 높일 수 있다는 판단에 따른 것이다.

상반기 여의도 빌딩 신축문의 2배 늘어

27일 서울 영등포구청에 따르면 최근 KTB자산운용에 팔린 지상 11층의 여의도 미래에셋빌딩이 지상 15층(용적률 765%)으로 재건축된다. 연말 착공에 들어가 2017년 완공한다는 계획 아래, 이달 초 영등포구청으로부터 교통환경영향평가 승인을 받았다. 건물 연면적(4만6428㎡)도 지금의 3배 이상으로 늘릴 예정이다.

한국교직원공제회 빌딩도 최근 신축 허가를 받았다. 2017년 6월 완공을 목표로 이달 착공에 들어간다. 재건축이 끝나면 지하 5층~지상 27층(용적률 899.83%)의 연면적 8만3345㎡ 빌딩으로 바뀐다. 기존 면적의 3배가 넘는다. 인근의 사학연금관리공단 건물과 삼천리 빌딩도 재건축 추진을 검토 중인 것으로 알려졌다.

서울 지하철 5호선 여의도역과 붙어 있는 여의도종합상가도 건물주가 재건축을 준비하고 있다. 진조평 영등포구청 건축과장은 “상가는 민간 건물이기 때문에 조합추진위원회를 따로 구성할 필요가 없다”며 “집합건물이기 때문에 임차한 상인들의 의견을 듣고 건물주가 준비하고 있다”고 말했다.

이 건물들은 대부분 여의도 개발 초기에 지어졌다. 미래에셋빌딩과 여의도종합상가는 1979년 완공됐다. 한국교직원공제회 빌딩은 1978년 지어졌고, 삼천리 빌딩(1983년)과 사학연금관리공단 빌딩(1982년)도 준공한 지 30년 을 넘어섰다.

영등포구 건축과 관계자는 “빌딩 건축연한은 보통 100년이어서 구조적으로는 문제가 없다”며 “그러나 40년 가까이 지나면 달라진 생활 패턴을 건물 기능이 따라가지 못해 임차인 찾기가 어려워져 (건물주가) 리모델링이나 재건축을 추진한다”고 설명했다. ‘여의도 1세대 빌딩’의 재건축 움직임이 더 활발해질 것이란 전망도 나온다. 진 과장은 “올 상반기 신축 문의 건수가 작년 상반기에 비해 2배 가까이 늘었다”고 말했다.

리모델링 거치면 임대료 더 오를 듯

여의도 중개업계에선 업무용 빌딩과 상가가 재건축되면서 건물 임대 여건도 달라질 것이라는 전망이 나온다. 여의도종합상가의 경우 전용 33㎡(10평) 기준으로 보증금은 1000만~3000만원, 월 임대료는 250만~450만원, 권리금은 3000만~5000만원 이상이다.

인근 A부동산 관계자는 “여의도역 바로 앞이고 주변에 증권사 등이 많아 유동인구가 풍부한 1급 임대 입지”라며 “지금은 맞은편 아일렉스 상가보다 (임대료가) 조금 낮지만 재건축과 리모델링을 거치면 더 오를 가능성이 높다”고 분석했다. 여의도 지역 업무용 빌딩 공실은 점차 낮아지는 추세다. 지난해 3분기 12.6%로 정점을 찍은 공실률은 4분기 11.5%, 올해 1분기 11.1%로 줄었다.

김용남 글로벌PMC 대표는 “IFC몰 공실이 꾸준히 해소되고 중소형 빌딩 임차 수요가 많아진 데 따른 것”이라며 “앞으로 교직원공제회, 사학연금공단 등의 재건축으로 기존 임차인이 이전하면 공실률에 영향을 줄 것”으로 내다봤다.

이현진 기자 apple@hankyung.com