[부동산 시장 숨통 트이나] 실수요자 '심리적 빗장' 풀려…고소득자, 집 살 기회 늘어난다

'LTV 70%' 상향 영향은

시장에 긍정 신호…당장 움직임은 없지만 장기적 회복 기대 커져
연소득 5000만원 A씨, 서울 4억 집 담보대출…8000만원가량 늘어나

정부가 부동산 금융 규제를 완화하기로 하면서 서울과 수도권 부동산시장의 회복 가능성이 점쳐지고 있다. 사진은 서울 광화문의 한 부동산 중개업소. 한경DB

주택 담보인정비율(LTV)을 70%로 높이는 내용의 부동산 금융규제 완화 방침이 알려진 15일 부동산 중개업계는 완화 내용을 대체로 환영했다. “본격적인 매매 움직임은 아직 없지만 부동산시장에 긍정적인 신호로 받아들이고 있다”(김용태 잠실88공인 대표)는 설명이다.

무엇보다 고소득 직장인들이 주택을 구입할 수 있는 길을 넓혀줬다는 지적이다. 연봉이 상대적으로 많은 직장인이나 전문직 종사자가 돈을 빌려 집을 사려 할 때 LTV 규제(서울 50%)가 걸림돌로 작용해왔다. 부동산 전문가들은 “이번 금융규제 완화가 부동산 투자 및 매매 심리를 회복시키는 역할을 할 것”으로 평가했다.

◆고소득자, 주택 구입 쉬워진다

정부는 현재 은행·보험사 기준으로 서울·수도권 50%, 지방 60%인 LTV 한도를 지역에 상관없이 70%로 올릴 방침이다. 총부채상환비율(DTI) 완화 방침은 아직 정해지지 않았다. 현재 DTI는 서울 50%, 수도권 60%이며 지방은 제한이 없다. LTV는 집을 담보로 돈을 빌릴 때 은행에서 담보가치를 인정해주는 비율, DTI는 총 소득에서 부채의 연간 원리금상환액이 차지하는 비율이다.

LTV를 70%로 완화하면 어떤 효과가 나타날까. 서울에 있는 시세 4억원의 아파트를 담보로 연봉 5000만원인 직장인 A씨가 원금균등분할상환방식으로 20년간 연 3.5%의 금리로 대출받는 경우를 가정해보자. A씨는 최대 2억8000만원까지 빌릴 수 있게 된다. 이때 연간 갚아야 할 원리금은 2380만원으로 DTI가 47.1%다. DTI 50% 이하를 충족한다. 규제 완화 전(2억원)과 비교해 차입 가능액이 8000만원 늘어난 것이다.

같은 조건 아래에서 연소득 4760만원 이상이면 2억8000만원까지 차입 가능하다. 그러나 연소득이 4000만원이라면 2억8000만원까지 돈을 빌릴 수 없다. DTI 한도에 걸리기 때문이다. 정화명 기업은행 개인여신부 과장은 “LTV와 DTI 둘 다 충족해야 대출이 가능하다”며 “보통 DTI를 완화하면 저소득층, LTV를 완화하면 고소득층의 주택 담보 차입 여력이 커진다”고 설명했다.

고성수 건국대 부동산대학원 원장은 “정부의 목표가 시장 회생이라면 투자여력이 있는 고소득층의 기회를 넓혀주는 것이 효과가 있다”고 말했다. 고 원장은 “DTI 완화에 대한 논란이 빚어지고 있는 이유는 대출금 상환능력이 낮은 가구의 부실채권이 늘어나거나 가계부채가 악화되는 것을 우려하기 때문이다”라고 덧붙였다.

◆“정교한 조합이 필요하다”

부동산업계에선 일단 환영하는 분위기다. 이춘우 신한금융투자 부동산팀장은 “외국에 비해 부동산 금융규제가 높았다”며 “무리하게 대출받아 집을 사는 분위기도 아닌 만큼 이번 규제 완화는 실수요자에게 혜택을 줄 것”으로 평가했다.

이번 조치로 국내 부동산시장이 획기적으로 되살아날 것으로 기대하는 전문가는 많지 않다. 심리적인 빗장을 풀어줬다는 데 의의가 있다는 것이다. 곽창석 ERA코리아 부동산연구소장은 “주택시장이 갑자기 살아나기는 어렵겠지만 시장 기대감을 높이는 효과는 있을 것”으로 내다봤다.

신중한 정책 판단이 필요하다는 지적도 나온다. 1000조원에 달하는 가계부채 문제를 심화시키지 않도록 부동산 대출 규제의 정교한 조합이 요구된다는 설명이다.

박원갑 국민은행 부동산전문위원은 “부동산 금융규제를 통한 수요억제를 푸는 것이기 때문에 거래가 늘어나는 등 단기적인 효과는 있을 것”이라면서도 “시장 회복과 가계부채 관리라는 두 마리 토끼를 다 잡으려면 정교한 부채 관리 방안이 필수적”이라고 말했다.

이현진 기자 apple@hankyung.com