김병언 기자 misaeon@hankyung.com
김병언 기자 misaeon@hankyung.com
“부자들은 정책 변화에 다소 둔감한 측면이 있어요. 전체적인 기조와 큰 흐름을 중시하죠. 상속과 증여에 관심이 많은 것도 재산을 불리기보다 유지·관리에 더 신경을 쓰는 이유죠.”

이명수 미래에셋생명 부동산 팀장(39)은 건국대 부동산학과와 석사까지 마친 뒤 부동산 컨설팅 분야에만 10년 넘게 근무해온 부동산 전문가다. 이 팀장은 “부자들은 임대수익이 나오는 부동산 상품을 금융상품과 대등하게 바라본다”며 “은행금리가 낮기 때문에 연 수익률 4% 이상의 부동산 상품은 굉장히 매력적인 투자 대상”이라고 말했다.

○10년째 부동산 컨설팅 외길

이 팀장은 대학원 시절 부지 개발, 감정평가 체제 검토, 주택 가격의 적정성 등과 관련된 용역 연구를 많이 했다. 1997년 외환위기 이후 부동산 시장이 살아나는 가운데 정부기관과 민간 정보업체들이 아파트 가격 동향을 본격적으로 체계화할 때였다. 당시 그는 부동산 컨설팅 분야에 푹 빠져 있어 이후 ‘부동산 전문가’라는 타이틀을 갖게 됐다.

이후 정보업체인 닥터아파트에서 아파트 평가 등의 업무를 거쳐 중개 프랜차이즈업체 스피드뱅크의 투자자문센터 실장을 맡았다. 2006년 경기 성남시 판교 분양 때 전문가로 이름을 날린 뒤 2007년 미래에셋생명으로 자리를 옮겼다. 이 팀장은 “부동산 시장 호황기와 침체기를 두루 겪었다”며 “시장의 역동성 속에서 수요자의 자산을 안정적으로 관리하는 게 중요해졌다”고 말했다.

○100억원대 자산가들의 재테크는

이 팀장은 미래에셋생명 본사 VIP 마케팅팀 소속이다. 그가 관리하는 VIP고객은 1만5000여명으로 평균 자산은 100억원 선이다. 이들 고객의 직업군은 중소기업 사장, 병원장, 학원장 순이다. 이들 고객은 개인사업자에서 법인으로 전환해야 세금 측면에서 유리해 보험사의 관리 리스트에 편입되는 경우가 많다. 이 팀장은 “회원의 재산을 100억원으로 가정했을 때 자산 포트폴리오는 주택 10억원(주로 강남권)과 금융자산 10억원에 나머지는 빌딩 토지 공장 등이다”며 “상대적으로 부동산 비중이 높다”고 설명했다.

이들 고액 자산가가 가장 관심을 갖는 분야는 상속과 증여다. 절세 포인트를 찾은 뒤 자녀에게 물려주는 수순을 밟는다. 이 팀장은 “10억원짜리 부동산이 나중에 7억원이 되거나 15억원이 될 수 있다”며 “향후 가치를 예측해 상승 가능성이 높으면 증여를 적극 활용한다”고 말했다.

최근 자산가들이 선호하는 투자처는 중소형 빌딩과 수도권 서부의 산업단지 내 용지다. 지난해 하반기 이후 서울 강남권에서 30억원대 빌딩 매수 문의가 이어지고 있다. 하지만 매물이 적고 주로 계약되는 건 50억~100억원대 건물이다. 이 팀장은 “회원들이 강남권에서 연 수익률 5%가 기대되는 단일 건물을 많이 찾는다”며 “매수자와 매도자 간 가격 차이가 있어 거래는 잘 되지 않는 편”이라고 말했다.

최근에는 서해안고속도로를 이용할 수 있는 수원과 화성 인근 산업단지가 관심이라고 했다. 이들 산업단지의 공장부지를 경매로 낙찰받은 뒤 되파는 것이다. 예컨대 8억원대 660㎡ 부지를 5억원 선에 낙찰받은 뒤 공장을 이전하려는 기업체에 매각하는 형태다. “도심권 공장은 환경문제 등으로 이주 압력이 거세기 때문에 교통이 편리한 수도권 산업단지가 틈새 시장으로 주목받고 있습니다.”

○강남 재건축 여전히 매력

이 팀장은 정부의 부동산 시장 활성화 정책에 힘입어 서울 강남권 재건축 시장이 다시금 주목받을 것으로 내다봤다.

5억원대 이상 고가 전세에 사는 수요자들이 향후 집값 하락 가능성이 낮다고 판단, 내 집 마련에 나설 가능성이 높아서다. 이 팀장은 “총부채상환비율(DTI) 등의 규제 완화로 대출받기가 쉬워지는 데다 정부가 경기 부양 차원에서 부동산 시장 살리기에 나서 강남권에서 집을 사려는 수요가 적지 않을 것”이라고 진단했다.

그는 또 전셋값은 앞으로도 오를 가능성이 있는 반면 자가주택은 노후 주택연금으로 활용할 수 있는 게 장점이라고 설명했다. 이 팀장은 “서울만 따져보면 주택 공급보다 수요가 많아 적정 가격대의 새 아파트에 대한 관심이 지속될 것”이라고 지적했다.

김진수 기자 true@hankyung.com