지난해 정년퇴직한 김한국 씨는 최근 살던 주택을 헐고 4층짜리 주상복합건물을 지었다. 4층은 본인이 쓰고 나머지는 세를 주려고 한다. 김씨는 나중에 이 건물을 팔더라도 양도소득세 과세대상이 되지 않도록 요건을 맞춰 신축하려고 한다.

현행 세법에서는 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 돼 있는 겸용주택과 한울타리에 주택 및 주택 외 건물이 있는 경우엔 그 전부를 주택으로 보고 있다.

다만 주택 면적이 주택 외의 면적보다 작거나 같을 때는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다. 주택 면적이 주택 외 면적보다 크다면 그 전부를 주택으로 보지만 주택 면적이 주택 외 면적보다 작거나 같다면 그 부분만 주택으로 보는 것이다.

겸용주택은 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 경우 전체를 주택으로 보기 때문에 1가구 1주택자인 경우 겸용주택을 신축하고자 할 때 주택부분을 조금 크게 건물을 신축하면 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있다.

김씨가 1·2층은 근린생활시설, 3·4층은 주택으로 신축하고자 한다면 지하층에 주거용 방을 들이든가, 옥상 등 다른 부분에 주거용 건물을 지어 주택 부분이 조금이라도 더 크게 하면 된다.

1가구 1주택 비과세 적용을 받기 위해선 주택으로 사용해야 하고 2년 이상을 보유해야 한다. 세법은 실질 용도를 중요시하므로 용도 변경을 하지 않아도 실질적으로 주택으로 사용했다는 사실을 입증하면 주택으로 인정받을 수 있다.

또 주택 보유 기간을 산정할 때는 주거용으로 사용한 날부터 계산한다. 주거 사용 일자를 증명하기 위해서는 입주자 관리카드, 공공요금 및 관리비 납부영수증, 신문대금 영수금, 임대차계약서 등 관련 증빙자료를 잘 보관해둘 필요가 있다.

현상기 < 이현회계법인 전무 >