[위기의 재개발·재건축] '공공관리제 덫'에 재개발 분양 2년새 반토막…서울 전세난 가중

서울 1만3000여가구…공급부족 우려
임대 주택도 제자리…서민주거 위협
용적률 등 규제 완화로 사업성 높여야

서울의 주요 재건축·재개발 단지들이 각종 규제로 삐거덕거리고 있다. 공공관리제 시범지구인 한남뉴타운 일대는 조합 운영비 부족, 시공사 선정 지연 등으로 사업이 뒷걸음질치고 있다. 한경DB

재건축·재개발을 둘러싼 각종 ‘규제 대못’이 정비사업 추진의 걸림돌로 작용하고 있다. 투명성을 강조하는 서울시의 공공관리제는 엄격하고 복잡한 관리 절차 때문에 사업 진행 속도를 늦추고 있다. 용적률(대지면적 대비 건축물 바닥 전체 면적 비율)을 낮추고 기부채납(공공기여)을 많이 하도록 한 조치는 수익성을 떨어뜨려 근본적으로 사업이 진행될 수 없도록 만들고 있다.

전문가들은 “재건축·재개발 사업이 원활하게 진행돼야 서민 주거가 안정될 뿐 아니라 주택 거래도 정상화될 수 있다”고 입을 모은다.

○규제 대못 제거해야 시장 정상화

재건축·재개발 사업과 관련된 서울시 규제는 다양하다. 그 중심에 공공관리제가 있다. 2010년 7월 도입된 이후 560여개 현장 중 사업을 마무리한 단지는 한 곳도 없다. 시공사 선정 시기를 당초 조합설립인가에서 사업시행인가로 후퇴시켜 조합원 부담을 가중시킨다는 지적이다.

지방자치단체 예산으로 지원하는 정비사업 융자도 문제다. 금액이 단지 규모에 상관없이 20억원으로 정해져 있어 총회 개최 한 번에 수억원이 드는 대형 조합들은 사업을 추진하기가 어렵다.

공공관리를 적용받는 반포동 주공1단지(1·2·4주구) 재건축 조합은 지난해와 올해 여러 차례 자금지원을 신청했지만 번번이 우선순위에서 밀렸다. 오득천 조합장은 “주민들이 십시일반 돈을 모으고 정비업체 등의 자금을 빌려 간신히 사업을 꾸려가고 있다”고 말했다.

국토교통부는 조만간 원하는 곳만 공공관리제를 선택할 수 있도록 도시 및 주거환경정비법을 개정할 계획이다. 이렇게 되면 서울시가 자의적으로 공공관리제를 강요하지 못하게 된다.

그럼에도 서울시는 투명한 사업 진행을 위해 기존 규제의 틀을 유지해야 한다는 입장을 고수하고 있다. 진희선 서울시 주택정책실장은 “공공관리제를 없애면 공사비 증가, 조합집행부 비리 등이 재연될 것”이라며 “일부 대형 조합의 운영비 부족 문제에 대해서는 차후 예산 확보를 검토하고 있고, 시공사 선정 시기를 앞당길 계획은 없다”고 못박았다.

용적률 규제 완화도 절실하다고 부동산 전문가들은 입을 모은다. 2종 일반주거지역의 법정 용적률은 250%이지만 서울시는 조례로 200%로 낮춰 적용하고 있다. 용적률을 완화할 경우 수익성이 높아져 정상화되는 재건축·재개발 단지가 증가할 것으로 건설업계는 예상한다.

기부채납도 과도하다고 전문가들은 지적한다. 예산이 부족한 지자체는 인허가를 대가로 도로 공원 학교 같은 공공시설을 조합이 설치토록 한다. 한국주택협회에 따르면 전체 사업부지의 30~40%를 공공기여하고 있는 실정이다. 진상화 현대건설 상무는 “정비사업이 막히면 공급난에 따라 부동산 시장이 왜곡될 수밖에 없다”며 “각종 규제로 짓눌린 재건축·재개발 사업만 원활하게 돌아가도 일자리 창출과 내수경기 활성화에 큰 도움이 된다”고 강조했다.

○전세난·임대주택 공급 부족 우려

공공관리제가 도입된 직후인 2011년까지만 해도 서울시내 재건축·재개발 분양 물량은 3만1371가구에 달했다. 그러나 작년에는 43% 수준인 1만3543가구로 줄어들었다. 2009년 3만가구를 웃돌던 서울지역 아파트 입주물량도 최근 2만가구 수준으로 쪼그라들었다. 곽창석 ERA코리아부동산연구소장은 “서울지역 전세난은 해가 갈수록 심해지고 있다”며 “서울시내 주택공급의 70%를 담당하는 재건축·재개발을 계속 억제하면 10년째 오르고 있는 전셋값을 잡을 수 없다”고 지적했다.

서민을 위한 임대주택 공급도 원활하게 돌아가지 않고 있다. 서울시가 1990년부터 2008년까지 공급한 임대주택 8만9000여가구 중 재건축·재개발을 통한 물량은 4만7000여가구다. 전체의 52.6%를 차지했다. 2010년에도 서울시 임대주택의 57.4%를 담당했던 재건축·재개발 물량 비중은 지난해 6.2%로 줄었다.

■ 공공관리제

재건축·재개발 사업의 투명성을 강화하기 위해 해당 자치단체가 조합 임원 선출, 시공사 선정 등 사업 주요 단계에 개입해 진행을 돕는 제도. 취지와 달리 운영방식과 예산 등 부문에서 허점이 드러나 정비사업이 지연되는 원인이 되고 있다.

김진수/이현일 기자 true@hankyung.com