[9·1 부동산 대책] 서울 19만가구 재건축 2~8년 빨라져…목동 2만6000여가구 혜택

재건축 연한 10년 단축…대상 단지는

문정동 올림픽타운·서초 삼풍·하계 건영 등
중층단지 사업성이 관건…강남 3구는 호재

재건축 연한 단축 등 정비사업 규제가 완화됨에 따라 서울 도심권 재건축 추진이 탄력을 받을 것이란 분석이 나온다. 1985~1988년 준공돼 최대 4년까지 재건축 개시 시점이 앞당겨질 서울 목동 신시가지 아파트 전경. /연합뉴스

정부가 재건축 연한 단축과 안전진단 기준 완화 등 정비사업 규제를 대거 푼 것은 재개발·재건축 주택 거래를 활성화해 회복 조짐을 보이는 부동산 시장을 조기에 살려내겠다는 의지가 깔려 있다는 분석이다. 재개발·재건축을 통한 도심 주택 공급을 늘려 만성적인 전·월세난도 해소한다는 계획이다.

재건축 연한규제 완화로 1987~1990년에 준공된 문정동 올림픽훼밀리타운과 방이동 올림픽선수기자촌을 비롯해 목동 신시가지와 상계동 주공 등 서울에서만 18만8000여가구의 재건축 추진 시기가 2~8년까지 빨라질 전망이다. 1992년 이후 입주를 시작한 성남 분당, 고양 일산 등 1기 신도시 29만여가구는 10년까지 재건축 추진을 앞당길 수 있다. 2020년까지 재건축을 진행할 수 있게 된 아파트는 전국적으로 73만5000여가구에 달한다. 재건축 연한 단축과 안전진단 완화는 국회통과가 필요없는 시행령 개정 내용이다.

◆1991년 이후 아파트, 10년 빨라져

서울에서 1987년과 1990년에 준공된 아파트는 각각 2019년과 2028년부터 재건축이 가능했지만 앞으로는 각각 2년과 8년 앞당겨진 2017년과 2020년부터 재건축을 추진할 수 있게 된다. 2031년부터 재건축을 할 수 있었던 1991년 이후 완공 아파트는 10년 빨라진 2021년부터 재건축이 가능해진다.

서울 강남권에서는 1988년 준공된 문정동 올림픽훼밀리타운(4494가구)과 서초동 삼풍(2390가구), 문정동 시영(1316가구)이 4년 빨라진 2018년부터, 1989년 준공된 방이동 올림픽선수기자촌(5540가구)이 6년 앞당겨진 2019년부터 재건축을 시작할 수 있게 됐다. 1985~1988년 준공된 양천구 목동 신시가지 1~14단지 2만6629가구 중 일부도 최대 4년까지 사업이 빨라질 전망이다. 강북에서는 1988년 준공된 노원구 상계동 1~16단지 3만여가구와 하계동 건영 벽산 미성 극동 우성 등이 혜택을 보게 됐다.

이들 단지 상당수가 지상 10층 이상 중층의 용적률(대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율) 200% 내외의 단지로, 많은 일반 분양분을 마련하기 쉽지 않은 만큼 실제 재건축 추진에는 다소 시간이 걸릴 것이란 전망도 있다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “중층 단지들은 서울시 3종 일반주거지 최고 용적률 250%를 받는다고 해도 사업성이 높지 않다”며 “일반분양 분양가가 3.3㎡당 3000만원을 웃도는 서울 강남3구 재건축시장에는 호재로 작용할 것”으로 내다봤다.

◆안전진단·시공사 선정 쉬워진다

시설 노후로 생활이 불편할 경우 재건축 연한만 채우면 안전에 문제가 없더라도 재건축을 추진할 수 있도록 안전진단 기준도 완화된다. 지금까지는 건축물 구조안전성에 중심을 둔 안전진단서 ‘D·E’ 등급을 받아야 재건축이 가능했지만 앞으로는 시설 노후와 층간 소음 등 주거환경에 중점을 둔 평가를 진행한다. 이를 위해 안전진단 심사 항목 중 구조안전성과 비용분석을 각각 40%와 15%에서 20%와 10%로 낮추는 반면 주거환경 항목은 15%에서 40%로 대폭 높일 방침이다.

재개발·재건축 사업 시공사 선정을 사업 막바지 단계인 사업시행인가 이후에만 가능하도록 규제하면서 정비사업의 발목을 잡고 있다는 지적을 받아온 서울시 등 지방자치단체의 ‘공공관리제’도 개선하기로 했다. 토지 등 소유자의 과반수가 찬성할 경우 사업 초기인 조합설립인가 이후에 시공사 선정을 할 수 있도록 했다. 조합이 시공사로부터 자금조달과 사업 노하우 등을 지원받을 수 있게 돼 정비사업 추진에 탄력을 받을 것으로 전문가들은 내다봤다.

서울 등 수도권 주요지역 재건축 사업에서 전용면적 85㎡ 이하 중소형 주택을 전체 연면적 대비 50% 이상 건설해야 했던 규정은 폐지된다.

김보형 기자 kph21c@hankyung.com