신한은행이 지난달 29일 경기 판교신도시에서 연 ‘신한재테크힐링스쿨 필드아카데미’를 찾은 고객 30명이 안치만 신한은행 부동산 팀장과 판교 상권을 둘러보고 있다. 이현진 기자 apple@hankyung.com
신한은행이 지난달 29일 경기 판교신도시에서 연 ‘신한재테크힐링스쿨 필드아카데미’를 찾은 고객 30명이 안치만 신한은행 부동산 팀장과 판교 상권을 둘러보고 있다. 이현진 기자 apple@hankyung.com
“상가를 볼 때는 1층에 어떤 브랜드가 입점했는지, 위층의 임대 현황은 어떤지 살펴야 상권이 형성될 가능성을 판단할 수 있습니다. 아파트 등 배후수요시설과의 사이에 하천이나 큰 도로가 있어 상권을 단절하지는 않는지도 살펴야 합니다.”

지난 29일 신한은행이 경기 판교신도시에서 연 ‘신한재테크힐링스쿨 필드아카데미’에는 30명의 VIP 고객이 참여했다. 이들은 동판교·서판교·판교테크노밸리·판교 알파돔시티 등 판교 일대를 둘러보며 상권을 분석했다.

○지상층 빈 서판교 vs 입주 끝난 동판교

판교신도시는 2003년 개발을 시작해 2009년 경기 성남시 판교동·삼평동 일대에 조성된 2기 신도시다. 2011년 정자~판교~서울 강남을 잇는 신분당선이 개통함에 따라 서울 강남까지 약 17분이면 갈 수 있다. 자족 기능을 갖춘 도시로 만들기 위해 판교테크노밸리를 조성해 연구개발(R&D)단지와 정보기술(IT)기업을 유치했다.

판교는 크게 동판교와 서판교로 나눈다. 단독주택지가 많은 서판교는 동판교에 비해 아직 상권이 활성화하지 않았다. 학교·학원이 없고 편의시설이 적어 젊은 층보다는 은퇴층에 인기가 많다.

안치만 신한은행 부동산팀장은 “서판교는 동판교에 비해 대중교통시설이 적고 도로가 넓어 상권이 분리된다”며 “주거지 위주라서 유동인구가 적다는 점도 상권 형성에 걸림돌”이라고 설명했다.

실제 서판교의 상가건물 1층에는 브랜드 상점이 적고 빈 가게가 많았다. 주변에 임대아파트가 많은 것도 한 요인이라는 지적이다.

판교테크노밸리가 있는 동판교는 서판교에 비해 상권이 활성화한 모습이었다. 판교테크노밸리의 상가 분양가는 1층 기준 3.3㎡당 3500만~4500만원 선이다. 안 팀장은 두 지역 상권이 차이 나는 이유로 ‘지상층 입점 여부’를 꼽았다. 동판교는 서판교와 달리 IT기업 등의 유치가 적극적으로 이뤄져 상권 수요층부터 먼저 마련됐다. 위층에 기업이 있으니 자연스레 1층 상가가 형성됐다는 얘기다.

○“수익률 보전제도 조심해야”

최근 상가분양 경향은 시행사가 상가구성(MD)을 다 마친 뒤 분양하는 것이다. 이미 임차인이 들어와 있으면 상권 형성이 눈에 보이기 때문에 투자를 끌어내기 쉽다. 역으로 투자자 입장에서는 ‘현재의 임대가 계속 유지될 것인가’ ‘임대료 지급 방식은 어떤가’ ‘한 임차인당 가게 소유주가 몇 명인가’ 등을 따져봐야 한다.

신분당선 판교역 2번 출구 앞에 있는 주상복합건물 상가의 한 점포는 구분상가로 1·2층 7실을 쓰고 있다. 한 임차인에 임대인은 7명인 셈이다. 1개실을 분양받을 경우 분양가는 13억1000만원, 보증금 4520만원에 월 임대료 527만원으로 수익률은 5% 선이다. 안 팀장은 “브랜드 상점이 들어와 안정적인 것은 장점”이라면서도 “소유주가 나눠져 있어 재계약 시 문제가 생길 수도 있다”고 지적했다. 7명 가운데 1명이라도 생각이 다르면 재계약이 불가능해진다는 것이다.

상가를 분양하는 시행사는 스타벅스 등 인지도가 높은 브랜드를 유치하기 위해 임차인에게 유리한 임대차 조건으로 계약을 맺기도 한다. 정액제가 아니라 월 매출액에 따라 정률제로 임대료를 내는 것이다. 가게의 월 매출이 떨어진다면 자연스레 임대소득이 낮아지기 때문에 주의해야 한다.

시행사가 상가를 분양하면서 임대료(수익률)를 보전해주겠다고 제안하는 곳도 많다. 몇년간 일정 수준의 임대료를 보장해 수익률을 맞춰주는 것이다. 안 팀장은 “분양이 잘 안 되는 시행사가 가장 많이 하는 마케팅 방식이 수익률 보전제”라며 “보전기간이 끝난 뒤 매출이 더 늘지 않으면 자연스레 수익률이 떨어질 수밖에 없다”고 설명했다.

정부와 경기도는 최근 총 사업비 7000억원 규모의 ‘제2판교테크노밸리’ 조성계획을 발표했다. 서울외곽순환고속도로 건너편 도로공사부지가 유력한 후보지다. 임현묵 신한은행 부동산팀장은 “2차 개발분이 남아 있다는 것은 호재”라면서도 “프로젝트파이낸싱(PF) 사업이어서 자금 조달 상황에 따라 사업이 지연될 가능성도 있다”고 지적했다.

이현진 기자 apple@hankyung.com