[시론] '부동산 3法' 국회 통과 절실하다
작년과 올해 정부는 다양한 주택시장 활성화 대책을 내놓았지만 매매시장은 뚜렷한 회복세를 보이지 않고 있다. 글로벌 금융위기 이전까지 장기 평균 5%를 웃돌던 국내총생산(GDP) 대비 주택투자가 2010년 이후 3%대로 떨어진 것은 GDP 증가율 둔화와 무관치 않다. 이런 맥락에서 주택시장의 정상화와 내수경기 회복을 위해서는 국회에 계류 중인 주택 관련 법안들의 통과가 매우 중요하다.

첫째는 민간택지에 공급되는 신규 아파트에 대해 분양가 규제를 탄력적으로 적용하자는 주택법 개정안이다. 분양가상한제는 1977년에 서울지역에 한해 도입됐고, 외환위기 직후 1998년에 폐지됐다가 서울 아파트 가격이 급등했던 2005년에 부활한 뒤 2007년에 적용범위가 확대된 주택시장의 대표적 규제다. 분양가 규제완화에 대한 가장 큰 우려는 신규주택의 분양가가 상승하고, 기존 주택가격도 따라서 오를 수 있다는 것이다. 그러나 현실적으로 기존 주택 재고의 3%에 못 미치는 신규주택 분양가가 기존주택의 가격을 견인한다고 보기 어려우며 이런 인과관계는 통계적 분석 결과들에 의해 입증되지 못했다. 분양가 규제의 본질적인 문제는 수요에 부응하는 공급을 어렵게 하고 품질향상과 기술개발에 부정적인 영향을 미친다는 데 있다. 규제완화는 주택의 절대적 부족이 해소된 이후 규모, 품질, 입지 등 다양화되고 있는 수요에 대응하고 재건축과 재개발을 활성화하기 위해서도 반드시 필요하다.

재건축과 관련한 규제완화 법안은 재건축 초과이익 환수제도 폐지안과 투기과열지구를 제외한 수도권과밀억제권 내 재건축조합원에게도 소유 주택수만큼 주택공급을 허용하자는 도시 및 주거환경정비법 개정안(이하 도정법)이다. 초과이익환수제는 미실현 이익에 대한 과세로서 도입 당시부터 논란이 있었다. 특히 지금처럼 재건축사업이 진행되지 않으면 환수자체가 무의미하다. 또 재정비사업이나 재개발은 제외하고 재건축에만 부과된다는 형평성 문제도 빼놓을 수 없다. 한편 2002년에 도정법이 제정될 때부터 재건축 사업은 조합원이 소유한 주택수만큼 공급하는 것을 원칙으로 했으나 재건축이 서울 강남 아파트 가격 급등의 원인으로 지목되면서 2005년에 투기과열지구에서는 1가구 1주택만 공급하도록 제도가 바뀌었고, 2009년 5월에는 규제대상 지역이 수도권과밀억제권역으로 확대된 바 있다. 개정안은 이를 원상회복시키자는 것이다.

재건축 규제완화에 대한 가장 큰 우려는 재건축이 갑자기 늘고, 그 혜택이 강남에 집중될 것이라는 주장이다. 단기적으로 사업이 집중되는 문제는 서울시 차원에서 어느 정도 조절이 가능하며 임대시장의 안정을 위해서도 이는 필요하다. 규제완화의 이득이 재건축 아파트가 몰려있는 강남에 집중된다는 우려는 나름대로 일리가 있으나 실제로 재건축 초과이익 환수제 폐지로 이득을 볼 재건축 단지의 60% 이상이 주로 단독주택 재건축단지로 추정된다. 재건축은 현실적으로 서울 도심에서 주택을 공급하는 유일한 방법이고 외곽에 건설된 대규모 고밀도 신도시로 인해 왜곡된 수도권 공간구조를 시정하기 위해 필요한 기존 주거지의 고밀도 이용에도 기여할 것이다.

이와 함께 이번 법률개정은 정부정책의 신뢰도 제고 측면에서도 중요하다. 분양가 규제완화 방침은 2008년 이후에만 10차례 이상 발표됐으나 실현되지 않았다. 그 결과 다른 정책이 발표돼도 시장이 유보적인 반응을 보이는 부작용을 낳았다. 최근 들어 국제기구들은 제도개혁 시 ‘무엇을 해야 하나’보다 ‘어떻게 실천할 것인가’가 중요하다는 사실을 강조하고 있다. 이번 국회에서 해묵은 규제들이 입법과정을 통해 개선돼 주택시장 정상화와 국민주거안정에 기여할 수 있기를 기대한다.

김경환 < 국토연구원장 >