[시론] 민간임대 활성화, 수익률에 달렸다
요즘 주택시장의 화두는 임대차시장 선진화라고 할 수 있다. 주택 임대차시장이 전세 중심에서 월세 중심으로 빠르게 바뀌고 있으며, 정부는 임대주택 공급확대에 힘을 기울이고 있다. 공공부문의 재정부담으로 인해 앞으로 임대주택의 공급에는 건설사를 포함해 민간 참여를 적극 유도해야 한다. 새로운 민간임대주택 건설물량을 이용해 주택시장의 선도적인 변화를 이끌어내야 한다는 의미다.

주택 임대차시장의 구조변화는 중장기적으로 민간건설사의 사업구조에도 영향을 미칠 전망이다. 민간건설사는 ‘건설 전 분양’ 방식으로 주택을 공급해왔는데 이제는 ‘건설 후 운영’을 통해 낮은 위험의 안정적 수익구조로 전환해야 할 것으로 보인다.

민간주도 임대시장의 구조 변화와 관련해 중요한 요소가 임대료 책정과 관련한 부분일 것이다. 특히 경제적 여건상 임대주택에 거주해야 하는 이들은 임대료 수준에 민감할 수밖에 없는 만큼 임대료 수준이 민간주도 임대시장의 정착여부를 판가름할 기준이 될 것이다. 따라서 민간임대주택 공급을 확대하면서 시장에서 규범이 될 만한 임대료 기준이 제시돼야 한다.

임대료 책정과 건설사의 수익성은 밀접한 관계가 있다. 적정한 수익이 보장되지 않는다면 민간건설사의 임대주택사업 참여도는 낮을 것이며, 이는 다시 공공부문의 부담으로 이어진다. 따라서 적정한 수익성과 합리적인 임대료 수준에 대한 면밀한 검토가 선행돼야 한다. 이와 관련해 지난 ‘2·26 대책’에서 공공임대리츠의 수익률이 연 4%대로, 무위험국채와 우량채권의 수익률을 기준으로 책정됐음을 감안할 필요가 있다. 시장의 국고채 수익률을 반영한 가격기준이 제시돼야 한다는 것이다. 이를 기반으로 적정 임대료를 반영한 순운영수입과 임대주택 가격과의 관계에서 도출되는 자본환원율로 역산해 합리적인 임대료 수준을 책정해야 할 것이다.

초기 비용을 투자해 임대주택을 짓는 민간건설사의 수익은 임대기간에 받는 임대료 수입과 일정기간이 지난 뒤 매각을 통한 차익실현으로 이어진다. 이런 현금흐름에서 보면 토지를 저렴하게 공급해 민간건설사의 초기 투자비용을 낮춰주고 임대수익에 대한 세제혜택, 분양 시 매각위험을 해소할 방안에 대한 고민도 함께 이뤄져야 한다. 임대주택 개발이 고위험·고수익 사업에서 합리적인 수익률과 변동성이 낮은 저위험 사업으로 바뀌어야 하는 것이다. 또 임대주택사업에 참여하는 건설사들에는 추후 비슷한 사업 입찰에서 민간임대업 참여 경험에 대한 정성적 평가를 통해 인센티브를 주는 방안도 고려할 수 있다.

임대주택을 효율적으로 관리해줄 사업체에 관한 논의도 필요하다. 지역·지구별로 서비스를 제공하게 함으로써 규모의 경제를 통해 비용을 절감할 수 있게끔 정책적으로 유도하는 방안도 생각할 수 있다. 선진화된 임대관리시장이 뒷받침돼야 임대주택의 급속한 노후화를 방지할 수 있기 때문이다.

월세 미납 리스크관리와 임차인과의 분쟁에 대한 대비책도 빼놓을 수 없다. 전세와 달리 월세는 연체 위험에 노출돼 있어 세입자와 계약이행에 관련한 분쟁 소지도 크다. 제도적으로 뒷받침할 수 있는 월세 보증 상품의 확대와 임대시장에서 발생할 수 있는 분쟁을 원스톱으로 해결해 줄 수 있는 기관의 운영도 검토해야 한다.

임대주택시장은 구조적 변화가 진행 중이다. 안정적인 월세시장의 정착이 이뤄질 수 있도록 공공기관, 민간주택공급업자, 임대주택 수요자 및 관리자, 분쟁해결기구 등 임대주택시장 참여자 모두가 협력해 주택자원 배분의 효율성과 형평성을 높이는 지혜가 필요하다.

진창하 < 한양대 교수·부동산학 cjin@hanyang.ac.kr >