[Better Life] 오피스텔, 임대수익률 하락에도 여전히 매력적…상가 투자는 은행 등 안정적 임차인 있는 곳 우선

저금리 시대 주목 받는 부동산

부동산은 저금리 시대에 가장 주목을 끄는 재테크 수단 가운데 하나다. 금리가 떨어지면 일단 투자금을 마련하기가 쉬워진다. 이자 부담이 줄어들 뿐만 아니라 돈을 빌려주겠다는 곳도 늘어난다. 반면 수익률은 일반 금융상품보다 월등히 높다. 전문가들은 생애재무설계에서 투자 포트폴리오에 부동산을 추가할 필요가 있다고 조언한다. 물론 위험 관리가 필요하다. 하지만 은행 예금 금리가 연 1%대로 추락해 물가상승률조차 따라잡기 어려워진 상황이다. 노후자금 마련은 물론 갖고 있는 돈의 가치를 지키기 위해서라도 부동산은 필수조건이라는 얘기다.

치솟는 상가주택 용지 입찰 경쟁률

생애재무설계를 위한 부동산이라면 오피스텔, 상가와 같은 수익형 부동산에 먼저 관심을 둘 만하다. 월급처럼 꼬박꼬박 수익이 생겨 안정적인 현금 창출이 가능하고 가격 안정성이 높은 매물도 많기 때문이다. 시장 상황에 따라 시세 차익도 노릴 수 있다. 노후 준비용으로 제격이다.

지난해 말 한국경제신문과 신한은행이 공동으로 10억원 이상 자산가 441명을 대상으로 진행한 설문조사에서도 비슷한 맥락의 결과가 나왔다. 자산가들은 상가 오피스텔 등 수익형 부동산 매입에 더 높은 관심을 나타냈다. 올해 상반기 투자 유망 상품을 묻는 질문에 상가를 꼽은 자산가가 27.4%로 가장 많았다. 오피스텔 도시형생활주택 등 수익형주택을 선택한 비중도 20.2%에 달했다. 토지(16.3%)와 일반주택(15.9%)은 그 다음이었다.

실제로 지난해 말 서울 오피스텔 매매가격은 사상 최고를 기록했는데 이 같은 트렌드를 반영한 결과로 풀이된다. 오피스텔은 전세물건이 줄어들면서 대체 상품으로 각광받고 있다. 부동산정보업체인 부동산114에 따르면 지난해말 기준 서울 오피스텔 평균 매매가격은 3.3㎡(1평)당 971만원으로 집계됐다. 이 업체가 관련 통계를 발표한 2002년 이후 가장 높은 수치다. 서울 오피스텔 가격은 2002년 3.3㎡당 637만원에서 시작해 2005년 700만원, 2008년 850만원, 2010년 914만원, 2012년 970만원 등으로 계속 올랐다. 2013년에만 966만원으로 소폭 하락했을 뿐이다. 지역별로는 서울 서초구가 1159만원으로 가장 높았다.

부동산정보업체 관계자는 “오피스텔 가격이 오르면서 임대 수익률이 떨어지고 있는 것이 사실이지만 금융상품보다 3배 정도 높은 수익률을 기대할 수 있어 수요가 꾸준한 편”이라고 설명했다. 오피스텔 임대수익률은 2002년 연 8.39%였다가 지난해 연 5.29%까지 떨어졌지만 여전히 매력적인 수준이다. 오피스텔을 고를 때는 공실 우려가 얼마나 높은지, 오피스텔 수리비가 얼마나 들지 등을 꼼꼼히 따져야 수익률 저하를 막을 수 있다.

상가는 신도시를 중심으로 관심이 높다. 기존 도심보다 분양가가 저렴한 데다 신규 입주로 세입자 권리금 보상 문제 등을 신경쓰지 않아도 되기 때문이다. 위례나 동탄2, 하남 미사 등 아파트 청약자가 몰리고 있는 수도권 인기 신도시에서 새로운 상가가 많이 나오고 있다. 상가 개발업체 관계자는 “LH(한국토지주택공사)의 단지 내 상가도 인기가 꾸준하지만 새로 만들어지는 택지지구의 상가에서도 짭짤한 수익이 기대되는 투자 상품이 나오고 있다”며 “은행이나 유명 프랜차이즈 점포처럼 안정적인 임차인이 구해진 상가를 중심으로 알아볼 만하다”고 말했다.

1층은 상가로 임대를 주고 2층과 3층은 주택으로 쓰는 점포 겸용 단독주택(상가주택)도 노후 대비에 좋은 상품이다. 하남 미사강변도시는 상가주택 용지가 최고 2674 대 1의 경쟁률을 기록하기도 했다. 평균 경쟁률은 146 대 1이었다. 지난해 9월 위례신도시에서도 45개 필지 매각에 1만7531명이 몰려 상가주택의 인기를 실감할 수 있었다. 전문가들은 상가 투자를 할 때 얼마나 목이 좋은지 뿐만 아니라 해당 상권이 인근 상권에 비해 어느 정도 경쟁력을 갖춰지도 분석해야 한다고 조언한다.

주택 가격 추이는 섣부른 판단 말아야

집값에 대한 가격 전망도 나쁘지 않은 편이다. 한국감정원은 최근 ‘2015년 부동산시장 전망’ 자료를 통해 “올해 주택 매매가격이 작년보다 2.3% 상승할 것”이라고 밝혔다. 아파트로만 한정하면 전체 주택 평균보다 높은 2.9~3.1%로 전망됐다.

감정원이 집값 상승을 예측한 이유는 이른바 ‘부동산 3법(法)’ 통과에 따른 거래량 증가다. 부동산 3법이란 주택법, 재건축 초과이익환수법, 도시주거환경 정비법을 묶어서 부르는 말이다. 분양가 상한제 적용 대상을 축소(주택법)하고, 재건축 부담금 부과 유예기간을 2017년까지 연장(재건축 초과이익환수법)하며, 수도권 과밀억제권역에서 재건축 조합원이 3주택까지 분양(도시주거환경 정비법)받을 수 있도록 하는 내용이다.

여기에 금융규제 완화까지 더해지면서 주택 거래량이 지난해 100만여건(잠정치)보다 8% 정도 증가해 매매시장에 선순환 구조가 생길 것이란 게 감정원의 분석이다. 감정원 관계자는 “올해 주택시장은 정부 정책 영향은 물론, 전셋값 오름세로 차라리 집을 사자는 수요가 생겨나고 재건축 투자 증가와 혁신도시 입주기업 이주 완료 등에 따라 매매가격과 거래량 모두 상승 기조를 유지할 것으로 보인다”고 말했다.

감정원은 전세시장이 전국 기준 2.2%, 수도권은 3.4% 오를 것으로 예측했다. 월세가 늘어나면서 전셋집 공급이 줄어들고 재건축 이주 본격화 등으로 전셋집 수요가 증가할 것이란 이유에서다. 땅값은 주택시장 회복 등으로 지난해와 비슷한 수준의 상승세를 나타낼 것으로 관측했다. 국토교통부는 작년 전국 땅값이 평균 1.96% 올라 2007년(3.88%) 이후 7년 만에 가장 높다고 발표하기도 했다. 땅값 상승률이 물가상승률(지난해 1.3%)을 웃돈 것도 2007년 이후 처음이다. 서울 등 수도권 땅값은 1.91% 상승했고, 지방도 2.06% 올랐다.

물론 부동산 3법은 아직까지 주택시장에 직접적인 변화를 이끌어내지 못하고 있다. 가격 상승에 대한 확신이 부족한 상황이어서 ‘더 지켜보자’는 관망세가 남아있기 때문이다. 서울 강남 재건축 단지를 중심으로 호가가 2000만~3000만원 정도 오른 곳이 있지만 거래를 동반하지는 못했다.

최고 50층짜리 재건축을 추진하는 잠실주공5단지의 경우 제2롯데월드 등 개발 호재까지 있는데도 지난달 부동산 3법 통과 이후 반짝 오른 뒤부터 소강상태를 보였다. 인근 중개업소 관계자는 “부동산 3법 통과에 따른 기대감이 이미 시세에 반영된 측면도 있겠지만 정책 효과가 나타날 때까지 시간이 필요하다”며 “바닥을 제법 다진 상태여서 재건축 사업 추진에 속도가 붙으면 반응이 좀 더 나올 것”이라고 말했다.

이에 따라 주택시장은 당장 뛰어들기보다 추이를 좀 더 봐가면서 접근하는 전략이 요구된다는 조언이 나온다. ‘쓸만한 물건’을 발견했다면 얘기가 달라지지만, 노후 준비를 위해 생애재무설계를 다시 하는데 있어서는 전체적인 경제 상황을 감안하면서 보다 신중한 자세가 필요하다는 얘기다.

박종서 기자 cosmos@hankyung.com