[Real Estate] 1억대 전세로 7년 사는 것보다 2억대 집 모기지가 주거비용 2000여만원 덜 든다
은행의 1%대 주택담보대출(공유형 모기지)을 이용할 경우 집값이 현상 유지만 해도 전·월세에 비해 주거비를 아낄 수 있다는 분석이 나왔다.

우리은행 부동산 연구실이 전·월세 주거비와 국민주택기금 ‘수익공유형 모기지’(대출이율 연 1.5%)를 받고 7년간 거주 후 매각했을 때 주거비를 상황별로 비교 분석한 결과다. 국민주택기금 수익공유형 모기지는 오는 3월 출시되는 은행 수익공유형 모기지와 이율·수익분배 구조가 비슷하다.

사례는 순자산 8000만원에 전세보증금대출 9000만원을 합쳐 전세 보증금 1억7000만원을 내고 살고 있는 A씨의 경우다. A씨가 살고 있는 아파트의 현재 가격은 2억5000만원이다.

전세로 계속 살 경우 7년간 5189만원의 주거비를 사용한다는 결과가 나왔다. 최근 5년간 전국 전셋값 상승률 연 5%와 전세대출 금리 연 3.9%를 적용한 결과다. A씨의 자금 8000만원을 은행에 예금했을 때 받았을 이자도 기회비용으로 고려했다. 집주인이 계약 연장을 거부할 수 있어 이사비용 150만원이 두 번(전월세 평균거주기간인 3년) 발생한다.

월세를 선택할 경우 보증금 3000만원에 월 70만원으로 가정한다면 7년간 총 주거비는 7508만6000원에 달하는 것으로 나타났다.

A씨가 수익공유형 모기지로 이 아파트를 매입한다면 상황별로 살펴봐야 한다. 우선 집값이 연평균 2% 상승해 7년 후 2억8700만원에 매각할 경우 총 주거비용은 2374만2000원으로 추산됐다. 대출이자와 재산세(연간 약 40만원) 등이 지출되지만 집값이 올라서 3700만원의 수익을 올렸기 때문이다. 이 중 1418만원의 차익을 A씨가 가져간다. 7년 동안 대출원금을 분할 상환(거치기간 1년, 20년 원리금균등상환 기준)했기 때문에 A씨의 7년간 평균 지분비율 38.3%가 적용된 결과다.

다음은 집값이 그대로일 경우다. 이때 주거비용은 3761만원으로 올라간다. 마지막으로 집값이 연 1%씩 떨어져서 7년 후 집값이 2억3300만원이 됐을 때다. 주거비용이 5446만4000원으로 전세에 비해 비싸진다. 집값이 떨어질 경우 주거비가 급격히 상승하는 것은 시세 하락으로 인한 손해를 A씨가 부담하기 때문이다. 그럼에도 월세에 비해서는 주거비용이 낮다.

3월 출시되는 은행의 수익공유형 모기지를 이용하면 현재 대출 이율 기준으로는 주거비가 더 낮아진다. 국토교통부 관계자는 “7년간 대출금리 1.1%를 적용할 경우 집값이 3% 이상 떨어지는 상황을 제외하면 공유형 모기지가 수요자들에게 유리한 것으로 분석됐다”고 말했다. 1억7000만원을 연 1.1%로 대출받는다면 1년 이자가 187만원에 불과하기 때문이다.

이현일 기자 hiuneal@hankyung.com